不動産売却時にかかる税金の種類とは？税額の目安や節税のコツも解説！

不動産を売却するときは、税金の支払いがあることに注意が必要です。
発生する税金の種類や税額の目安を知らないと、思わぬ支払いが生じて困ってしまうかもしれません。
そこで今回は不動産の売却をご検討中の方に向けて、発生する可能性のある税金の種類を解説します。
税金の1つである譲渡所得税の計算方法や節税方法も解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産の売却時や売却後にかかる税金の種類とは

不動産を売却するときは、税金が発生する可能性があります。
税金は高額になることもあるので、事前に種類や税額の目安を把握しておいたほうが良いでしょう。
不動産の売却において発生する可能性のある税金は、印紙税と登録免許税、譲渡所得税の3種類です。
これらの税金の概要や税額の目安について、それぞれ確認しておきましょう。

不動産売却で発生する税金の種類①印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書を作成する際に発生する税金です。
税額は、契約書に記載された売買価格に応じて段階的に定められています。
たとえば、不動産の売却金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円を超え1億円以下の場合は6万円が本則税率です。
なお、電子契約書は印紙税の課税対象外であるため、電子契約をおこなった場合は課されません。

不動産売却で発生する税金の種類②登録免許税

登録免許税は不動産の登記をする際にかかる税金であり、売却時には抵当権抹消登記で発生する可能性があります。
抵当権抹消登記とは、不動産に設定されている抵当権を抹消するための登記です。
抵当権が設定されている不動産は基本的に売却できないので、売却前に抹消する必要があります。
つまり登録免許税は、不動産に抵当権が設定されていない場合や、すでに抹消している場合には発生しません。
登録免許税の税額は不動産1つにつき1,000円であり、土地と建物の両方の抵当権を抹消する場合は2,000円かかります。

不動産売却で発生する税金の種類③譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の売却によって生じた利益に課される税金です。
不動産の売却によって生じた利益を譲渡所得と言い、譲渡所得には所得税と復興特別所得税、住民税が課されます。
これら3種類の税金を総称して、譲渡所得税と言います。
譲渡所得税は譲渡所得の金額を基にして算出されるので、高額になる可能性がある一方で、譲渡所得が生じなかった場合は発生しません。
なお、譲渡所得税は印紙税や登録免許税とは違い、支払いが不動産の売却後であることに注意が必要です。
具体的には、不動産を売却した翌年に確定申告をして、税額の確定と支払いをおこないます。

不動産の売却後にかかる税金である譲渡所得税の計算方法とは

譲渡所得税がかかるかどうかを知るためには、譲渡所得の有無を確認する必要があります。
譲渡所得はご自身で計算できるので、早めに確認すると申告や支払いの必要性がわかって安心できるでしょう。
譲渡所得税もご自身で算出できるので、それぞれの計算方法を確認しておきましょう。

不動産売却で生じた譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、「不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）」の計算式で算出します。
取得費には不動産の購入代金や購入時にかかった費用、譲渡費用には売却時にかかった費用を入れて計算しましょう。
売却した不動産が建物の場合は、取得費から減価償却費を差し引きます。
減価償却費とは時間の経過とともに減少した建物の価値のことであり、「建物の取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数」の計算式で算出します。
償却率は建物の用途や構造によって変わり、たとえばマイホームなどの非事業用の場合、木造は0.031で鉄筋コンクリート造は0.015です。
ここまで把握したら、以下の条件で譲渡所得の計算をシミュレーションしてみましょう。

●居住用の木造一戸建てを売却
●購入額は4,000万円（建物2,000万円・土地1,800万円・購入時の費用200万円）
●売却額は6,000万円
●譲渡費用は200万円
●居住期間は3年

まず、減価償却費は「2,000万円×0.9×0.031×3」で計算すると167万4,000円です。
すると、取得費は「4,000万円－167万4,000円」の計算式で3,832万6,000円と算出できます。
そして、譲渡所得を「6,000万円－（3,832万6,000円＋200万円）」で計算すると、1,967万4,000円です。

譲渡所得が生じた場合の譲渡所得税の計算方法

譲渡所得を算出したら、譲渡所得税の税額を計算できます。
譲渡所得税の計算式は、「譲渡所得×税率」です。
税率は不動産の所有期間によって変わるので、確認して当てはめましょう。
5年以下の短期譲渡所得なら39.63％、5年を超える長期譲渡所得なら20.315％です。
所有期間は不動産を売却した年の1月1日までをカウントするので、売却日までを数えないように注意しましょう。

不動産の売却にかかる税金を節税するためのコツとは

譲渡所得税は、譲渡所得の金額によっては高額になる可能性があるので注意が必要です。
ただし、ほかの2種類の税金とは違い、工夫次第で節税が可能です。
そこで、譲渡所得税を節税する3つのコツについて、それぞれ確認しておきましょう。

譲渡所得税を節税するコツ①特例を適用

譲渡所得には、さまざまな特別控除の特例が設けられています。
たとえば、自宅を売却した場合は「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できる可能性があります。
この特例を適用すると、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できるので、大きな節税につながるでしょう。
ほかにも、「公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例」などの特例があるので、要件を満たしている場合は適用しましょう。

譲渡所得税を節税するコツ②取得費と譲渡費用

譲渡所得を減らして節税につなげる方法では、取得費と譲渡費用をもれなく含めることも有効です。
取得費と譲渡費用の金額が大きくなるほど、譲渡所得が減って節税につながります。
取得費には不動産の購入額のほかに、購入時の仲介手数料や税金などを含めることができます。
譲渡費用に該当するのは、売却時の仲介手数料や税金などです。
ほかにも、売却するためにおこなった測量や解体の費用など、売却時に直接かかったわけではない費用も含められる可能性があります。
そのため、該当するかもしれない費用はきちんと調べて、もれなく含めましょう。

譲渡所得税を節税するコツ③売却のタイミング

譲渡所得税の節税方法は、譲渡所得を減らすことだけではありません。
不動産を売却するタイミングも、節税につながるポイントです。
先述のとおり、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって倍近く変わります。
そのため、所有期間が5年を超えてから売却したほうが、譲渡所得税を大幅に節税できるでしょう。
また、譲渡所得税の節税につながる特例には、所有期間に応じて使えるものもあります。
たとえば、所有期間が10年を超えるマイホームを売却して一定の要件に当てはまる場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用できます。
この特例を利用すると、譲渡所得の金額が6,000万円以下の部分の税率が14.21％になり、さらに税額を抑えられるでしょう。
このように、所有期間も節税につながるポイントであるため、不動産を売却する際はしっかりと考慮しましょう。

まとめ

不動産の売却において発生する可能性がある税金には、印紙税と登録免許税、譲渡所得税が挙げられます。
譲渡所得税は高額になるケースがある一方で、大きく節税できる可能性があります。
譲渡所得が生じた場合は節税方法を確認して、税額の軽減につなげましょう。