不動産売却時に必要となる媒介契約とは？それぞれのメリットも解説
土地や建物を売るときは、不動産会社に仲介を依頼し、買主を見つけるのが一般的な方法です。
そのときに締結するのが、媒介契約というものになります。
今回は媒介契約とはどのようなものなのか、種類やそれぞれのメリット、注意点について解説します。
不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
不動産売却における媒介契約とは？
まずは、不動産売却における、媒介契約とはなにかについて解説します。
媒介契約とは？
媒介契約とは、売主と不動産会社が締結する契約のことです。
先述のとおり、土地や建物を売るときは売主個人ではなく、不動産会社が買主を探すのが一般的となります。
売主個人で探すことも可能ですが、不動産会社は多くの顧客を抱えているため、よりスムーズな成約を目指すことが可能です。
契約書に記載されている主な内容は、下記のようになります。
●契約期間はどのくらいか
●どのような販売活動を実施するか
●報酬（仲介手数料）の金額はいくらか
売主と仲介業者との関係性を明確にしたり、トラブルが起きたりしないようにするための契約です。
3つの契約の種類とは？
不動産会社と締結する契約には、下記の3つの種類があります。
●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約
一般媒介契約とは、1社以上のところに仲介を依頼できる種類です。
さまざまなところと契約を締結できるので、お好きな会社を何社でも選ぶことができます。
また、売主が土地や建物の売却先を見つけた場合、直接売却できる自己発見取引も可能です。
知人や親族に、その土地や建物がほしい方がいらっしゃれば、不動産会社を介さずに取引できます。
レインズ（不動産会社専用の物件情報サイト）への登録が任意となり、販売状況の報告義務も生じない種類です。
専任媒介契約とは、1社にしか仲介を依頼できない種類となります。
ただし自己発見取引は可能なので、知人や親族など、ご自身で土地や建物の売却先を見つけた場合は、直接取引することが可能です。
また、この契約を選ぶ場合、不動産会社は物件情報サイトへの登録が義務となります。
売主に対する販売状況の報告も必要となることが、一般媒介契約との違いといえるでしょう。
専属専任媒介契約とは、1社のところとしか契約を締結できず、自己発見取引も不可となる種類です。
物件情報サイトへの登録や、販売状況の報告も義務となります。
3つの契約のなかで、もっとも制限のある種類です。
不動産売却で締結する媒介契約それぞれのメリット
続いて、契約の種類ごとのメリットについて解説します。
一般媒介契約を選ぶメリット
売却時に一般媒介契約を選ぶメリットは、下記のとおりです。
●購入者を広く探せる
●知人や親族で土地や建物を購入する方がいれば直接取引できる
●売りに出していることがバレにくくなる
まず、購入者を広く探せることがメリットとなります。
先述のとおり、さまざまなところと契約を締結できるので、何社でも選べるのが特徴です。
より多くの購入希望者に、土地や建物の存在を知ってもらうことができます。
また、自己発見取引が可能な種類のため、知人や親族で土地や建物を購入する方がいれば、直接取引することも可能です。
土地の場合、隣の住民が敷地を広げるために、購入を希望するケースもあります。
そのようなときでも、不動産会社を介さずに売却できます。
さらに、売りに出していることがバレにくくなることも、メリットの一つです。
レインズのへの登録が任意となるので、登録しなければ物件の情報が公になりません。
バレにくい状態で売却できるのは、一般媒介契約ならではの魅力です。
専任媒介契約を選ぶメリット
売却時に専任媒介契約を選ぶと、下記のようなメリットが生じます。
●積極的に販売活動をおこないやすい
●ご自身で土地や建物の売却先を見つけた場合は直接取引できる
●進捗状況が把握しやすい
メリットとしてまず挙げられるのが、積極的に販売活動をおこないやすいことです。
先述のとおり、1社にしか仲介を依頼できない種類となります。
ほかの不動産会社は仲介しないので、早期の成約を目指すためにさまざまな販売活動をおこなうことが可能です。
また、一般媒介契約と同様、ご自身で土地や建物の売却先を見つけた場合は、直接取引することができます。
不動産会社に仲介を依頼しつつ、ご自身でも買主を探せるので、良い条件の購入者と契約できるでしょう。
さらに、レインズへの登録が義務となっているため、進捗状況を把握しやすいこともメリットです。
14日に1回以上、現状を売主に報告することになり、売りたい土地や建物がどのような状況にあるのかを把握できます。
専属専任媒介契約を選ぶメリット
売却時に専属専任媒介契約を選ぶメリットは、下記のとおりです。
●積極的に販売活動をおこないやすい
●進捗状況がより把握しやすい
メリットとしてまず挙げられるのが、積極的に販売活動をおこないやすいことです。
専任媒介契約と同様、1社以上のところと契約することができません。
そのため、成約のための販売戦略をしっかり練ったり、既存の顧客にアプローチしたりでき、スムーズな売却が目指せます。
また、進捗状況がより把握しやすいことも、メリットの一つです。
専属専任媒介契約では、売主への販売状況の報告が、7日以上となります。
専任媒介契約と比較すると報告の頻度が高く、より安心して売却活動を進めることが可能です。
遠方の不動産を売るときにも、おすすめの種類となります。
不動産売却で媒介契約を選ぶときの注意点
最後に、媒介契約の注意点と、売却をスムーズに進めるためのポイントについて解説します。
注意点1：不動産会社の数は多ければ良いということではない
注意点としてまず挙げられるのが、不動産会社の数は多ければ良いということではないという点です。
一般媒介契約では、同時に複数のところと契約を締結することができます。
しかし、あまり多くのところに仲介を依頼してしまうと、連絡の頻度が高くなるのがデメリットです。
たくさんの会社とやり取りしなければならず、手間や時間が増えてしまいます。
そのため、3社～4社に絞るのがおすすめです。
注意点2：内見がバッティングする可能性がある
内見がバッティングする可能性があることも、注意点の一つです。
1社以上のところに仲介を依頼する場合、同じタイミングで内見の予約が入ることがあります。
内見とは、購入希望者が実際に物件のなかを見ることです。
もしバッティングしてしまった場合、ゆっくり見ることができず、購入に踏み切れなくなる恐れがあります。
バッティングしないよう、スケジュール調整をおこなう必要があることが注意点です。
注意点3：広告の内容を統一する
たくさんの会社に広告を出す場合、広告の内容を統一することも注意点の一つです。
価格や最寄り駅までの距離、土地の面積など、内容が異なると購入希望者が混乱してしまいます。
内容が変わったときは速やかに連絡を入れ、訂正することが大切です。
一般媒介契約にはメリットがある反面、デメリットも多く生じます。
売却をよりスムーズにおこなうためには、専任系の種類を選ぶのがおすすめです。
まとめ
媒介契約とは、売主と不動産会社が締結する契約のことで、契約書には契約期間や報酬の金額などが記載されています。
それぞれメリットがあるので、売却の目的や物件の状態などによって選ぶことがポイントです。
仲介を依頼するのは3社～4社に絞ることや内見がバッティングする可能性があること、広告の内容を統一することなどが注意点となります。
