空き家を売るか貸すかの判断基準は？売る場合のポイントについても解説
空き家を所有している方のなかには、将来利用する予定がなく、空き家をそのまま放置しているケースも多いのではないでしょうか。
空き家を売るのか、誰かに貸すのか、どちらを選択すれば良いか迷った場合、判断基準があれば決断しやすいですよね。
そこで今回は、空き家を売るか貸すかの判断基準や、売る場合の方法とポイントについて解説します。
空き家を所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。
空き家を売るか貸すかの判断基準
空き家を売るか、それとも誰かに貸すか迷った場合はどうすれば良いのか、まずはその判断基準について考えてみましょう。
空き家をどうするか迷ったときの判断基準
空き家を売るか貸すかの判断基準としては、以下のようなことが挙げられます。
空き家に居住することが可能な状態かどうかを考える
空き家といっても、築年数の古さや設備の状態など、人が問題なく居住できるものと難しいものがあります。
まず、そのままの状態で誰かに貸す場合、問題なく居住することが可能かどうかが1つの判断基準になります。
売る場合と貸す場合の利益を比較する
問題なく居住できる状態であれば、空き家を売る場合に得られる売却益と、賃貸物件として貸す場合に得られる家賃収入を比較してみましょう。
どちらのほうが得なのかを考え、売るか貸すかを選択するのも方法の1つです。
ただし、貸す場合は、入居者が見つかることが前提です。
また、リフォームが必要な場合は、その費用を差し引いて考えなければなりません。
売るメリットと貸すメリットを考えてみよう
次に、売る場合のメリット・デメリットと、貸す場合のメリット・デメリットを考えてみましょう。
売るメリット・デメリット
空き家を売る場合、まとまったお金が手元に入ることが大きなメリットです。
また、売れば空き家を管理する手間や維持費もかかりません。
ただし、売るということは空き家を手放すことになります。
将来利用する可能性がある場合は、慎重に判断することが大切です。
また、不動産売却には諸費用がかかることも頭に入れておく必要があります。
貸すメリット・デメリット
空き家を貸す場合は手放すわけではないため、将来の資産として残すことができます。
また、毎月決まった家賃収入を得られることや、掃除や換気といった管理が不要になることもメリットです。
ただし、空室になると収入がなくなるだけでなく、建物の劣化が進みます。
また、建物自体の維持管理は、大家さんがおこなう必要があることも頭に入れておかなければなりません。
なかには入居者とトラブルになるケースもあり、トラブルを防ぐためには、賃貸借契約や賃貸物件の管理に関する知識も必要です。
このように、空き家を売るか貸すかで迷ったときには、どちらのほうが利益があるのか、また手間や発生する費用なども考慮することが大切です。
空き家の状態が良く、需要が高いエリアの場合は、入居者が見つかりやすいかもしれません。
しかし、築年数が古い空き家や需要が低いエリアにある場合、また将来空き家を利用するつもりがない方は、売る選択をすることをおすすめします。
空き家を売る方法
次に、空き家を売る場合の方法について解説します。
空き家を売る方法としては、以下の3つが挙げられます。
●古家付きで売る
●リフォーム後に売り出す
●解体して更地にする
それぞれの方法について、順番に解説します。
古家付き土地として売る
建物は築年数によって耐用年数が定められており、耐用年数を過ぎると資産価値がないものとして扱われます。
たとえば木造の空き家の場合、築20年以上経過すると資産価値がほとんどなくなり、中古住宅として売り出すことが難しくなります。
その場合は、古家付き土地として売り出すのが一般的です。
建物を残したまま売るため、解体費用などもかかりません。
リフォーム後に売り出す
空き家の劣化が激しい場合は、リフォーム後に売り出すのも方法の1つです。
リフォームすることで見た目がきれいになり、買主が見つかる可能性が高まります。
ただし、リフォームには多額の費用がかかります。
その費用を上乗せして売れるわけではないため、持ち出しになってしまうケースも少なくありません。
さらに、リフォームの内容が買主の趣味に合わない可能性もあるため、空き家を売る前のリフォームは慎重に判断することが大切です。
解体して更地にする
空き家を解体し、更地として売る方法もあります。
更地にすれば、買主が建物を解体する必要がないため、新築用の土地や駐車場を探している方がターゲットになります。
空き家は倒壊や火災のリスクを伴いますが、解体することでそのような心配もなくなるでしょう。
ただし、建物を解体すると、それまで適用されていた「住宅用地の軽減措置」が受けられなくなり、固定資産税が跳ね上がります。
更地にしてから買主が見つかるまでの期間が長いと、固定資産税の負担が大きくなるため、更地の需要があるかどうかを確認して決断することをおすすめします。
空き家を売る際のポイント
最後に、空き家をスムーズに、そして安心して売るために知っておきたいポイントについて解説します。
ポイント1：境界を確定する
最近の分譲地などは、各区画の境界が明確になっているため、境界線にまつわるトラブルは起こりにくいです。
しかし、築年数の古い空き家の場合、隣地との境界が曖昧なケースも少なくありません。
境界が曖昧な土地は、将来隣地の所有者とトラブルになる可能性があるため敬遠されます。
そもそも境界がわからないと面積を把握できないため、適正な査定価格を算出することもできません。
したがって、スムーズに空き家を売るためには、境界が確定しているかどうか確認することが大切です。
確定していない場合は、土地家屋調査士に確定測量を依頼し、測量図を作成してもらいましょう。
ポイント2：売却期間に余裕を持って計画する
空き家を売却するためには、ある程度の期間がかかることを想定しておく必要があります。
通常、不動産を売却する際には、3か月～半年程度かかるのが一般的です。
物件の状態や立地条件によっては、それ以上かかることもよくあります。
相続した実家は築年数が古いものも多く、なかなか買主が見つからない可能性もあります。
早く売りたい気持ちが先走り、早い時期に値下げをしたり、そのあとも売れない場合は値下げを繰り返してしまうといったことにならないよう、余裕を持った計画を立てるようにしましょう。
ポイント3：空き家の状態を確認する
不動産を売却するときには、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任とは、不動産の売却後、契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合であると判断されると、損害賠償や契約解除を求められる場合があります。
そのような事態を防ぐために、インスペクションを実施し、空き家の状態を確認しておくことをおすすめします。
瑕疵があった場合は、修繕する、もしくはそのまま売るのであれば、買主に状況を伝えて同意を得たうえで契約書に盛り込むことが大切です。
まとめ
空き家を売るか貸すかで迷ったときには、まず空き家が居住できる状態かどうかを確認し、居住できる場合はそれぞれのメリット・デメリットを考慮して判断することが大切です。
空き家を売る場合は、立地条件や物件の状態によって、売却方法を選択すると良いでしょう。
あとでトラブルになるのを防ぐために、境界を確定し、空き家の状態を確認したうえで、余裕を持ったスケジュールで売却を進めることをおすすめします。
