不動産相続したときにかかる税金の種類とは？計算方法や税金の特例も解説

不動産を相続するときにまず確認したいのが、発生する「税金」の種類と負担額です。
税目によっては多額になる場合もあるため、事前におおよその税額を把握し、あわせて活用できる節税制度をチェックしておくことが重要になります。
本記事では、不動産を相続した際に課される主な税金の種類や計算方法、そして税負担を軽減するための制度を解説します。

不動産を相続するときに発生する税金の種類

不動産を相続したとき、相続人にはさまざまな税金が関わってきます。
相続税の申告や名義変更にともなう費用など、事前に知っておくべき内容を把握しておくことが大切です。
不動産を相続する際に発生する代表的な税金は、相続税と登録免許税の2種類となります。

相続税とは

相続税は、被相続人（亡くなった方）の遺産を相続するときに課される税金です。
相続税の有無は「基礎控除額」を超えるかどうかで決まります。
基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算され、基礎控除額を遺産総額が上回る場合に相続税の申告と納付が必要になります。
評価額が高額な不動産を相続する場合は、相続税が発生しやすくなるため注意が必要です。
なお、遺産全体の評価を正確におこなわないと、後々の税務調査などでトラブルになる可能性があります。
申告期限は被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内となっており、期限を過ぎると延滞税や加算税が課される場合があるため、早めに税理士などの専門家へ相談しましょう。

登録免許税とは

不動産の名義変更に必要となるのが「登録免許税」です。
相続によって不動産を取得した場合でも、法務局で所有権移転登記をする際に課税されます。
不動産の価値が高いほど、登録免許税の金額も大きくなるため、ご注意ください。
相続登記は2024年4月から義務化されたため、放置していると過料が科されるリスクも生じます。
相続税ほど多額にはならない場合が多いですが、正しく手続きをおこなうためにも費用の目安を知っておくことが大切です。

不動産相続の際に発生する税金の計算法

不動産を相続した際に発生する税金については、「相続税」と「登録免許税」を中心に理解しておくとスムーズです。
計算の手順や相続税評価額の考え方を押さえておけば、予想外の負担を回避しやすくなります。
相続税と登録免許税を中心とした税金の計算方法を、順を追って解説します。

相続税の計算方法

相続税の計算をするうえで、まず重要なのが「相続税評価額」です。
不動産の相続税評価額は、土地の場合は「路線価方式」もしくは「倍率方式」によって算出し、建物の場合は「固定資産税評価額」がベースになります。
路線価とは、国税庁が毎年7月1日に公表する「主要な道路に面した土地の1㎡あたりの評価額」のことです。
一方、倍率方式とは、路線価が設定されていない土地を評価するときに用いる方法です。
路線価が付されていないエリアでは「固定資産税評価額×国税庁が定める所定の倍率」の計算式で土地の相続税評価額を算出します。
路線価や評価倍率は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から確認できます。
次に、相続税が実際に課税されるかどうかを左右するのが「基礎控除額」です。
前述のとおり、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算され、遺産総額がこの金額を下回る場合には相続税がかからず、申告義務も原則発生しません。
たとえば、法定相続人が3名いる場合、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×3＝4,800万円」となります。
もし、不動産を含む遺産の合計額（相続税評価額ベース）が4,800万円以下なら、相続税の申告をする必要はありません。
反対に、遺産総額が基礎控除額を超える場合は申告が必要となり、超えた分に対して所定の税率が課されます。
相続税計算の流れは、以下の通りです。

●被相続人の全財産（不動産、預貯金、有価証券など）の評価額を合計
●被相続人の債務や葬儀費用などを差し引く
●基礎控除額を差し引いて課税価格を算定
●法定相続分で分けた金額に応じて税率を適用し、一人ひとりの相続税額を計算
●各種控除（配偶者控除・未成年控除など）を適用して、実際に納付する相続税額が決定

相続税の申告手続きには専門的な知識が必要な場合も多いため、スケジュールに余裕をもって準備を進めましょう。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、固定資産税評価額をもとに税額が決まります。
相続の場合、登録免許税の税率は「不動産の固定資産税評価額×0.4％」が基本です。
たとえば、評価額が2,000万円の物件を相続し、登記する場合の登録免許税は「2,000万円×0.4％＝8万円」となります。

不動産相続時の税金を抑えるために使える特例や控除

不動産を相続した際、税金の支払いに困るケースは少なくありません。
しかし、事前の対策や各種控除制度の活用によって、相続にかかる税金を抑えられる可能性があります。
不動産相続の税負担を軽減する代表的な制度を解説します。

①住宅資金贈与制度

住宅資金贈与の特例は、親や祖父母が子や孫へマイホーム購入資金を贈与する際、最大1,000万円まで贈与税が非課税になる制度です。
生前に贈与すれば相続税は関係ないと考えがちですが、亡くなる前7年以内の暦年課税による贈与や相続時精算課税で贈与した財産は、原則として相続税の計算に加算されます。
ただし、住宅取得資金として贈与された部分のうち非課税枠に該当する額は相続税の課税価格に含まれません。
たとえば、2年前に親から住宅資金として合計1,110万円を受け取った場合、非課税枠1,000万円は相続税の対象外となり、残り110万円のみが相続税計算に加算されます。
なお、制度を利用するには、一定の要件を満たす必要があります。
最新の要件や必要書類は国税庁ホームページで確認し、不明点がある場合は税理士に相談すると安心です。

②配偶者控除

相続税の計算において、配偶者が財産を相続する場合は手厚い控除が用意されています。
具体的には「1億6,000万円」または「法定相続分相当額」のいずれか多い方まで、配偶者は相続税がかからない仕組みです。
配偶者の法定相続分は、誰がほかに相続人になるかによって割合が変わります。
まず、配偶者だけが相続人となる場合は遺産のすべてを取得します。
配偶者と子どもが一緒に相続人になる場合は、配偶者が2分の1を受け取り、残りを子どもが分け合う決まりです。
配偶者と被相続人の親が相続人となるケースでは、配偶者が3分の2を取得し、残りを親が相続します。
さらに、配偶者と被相続人の兄弟姉妹が相続人になる場合には、配偶者の取り分は4分の3です。
このように配偶者以外に誰が相続人となるかで配偶者の法定相続分は大きく変動します。
また、相続税の配偶者控除を受けるには戸籍上の婚姻関係が前提となり、内縁関係では適用されません。
くわえて、遺産分割の方法が確定していない場合や申告手続きを怠った場合は、配偶者控除が認められないため注意が必要です。

③相次相続控除

「相次相続控除」は、被相続人が亡くなったあと10年以内に、さらに相続が発生した場合に適用される特例です。
短期間に家族が立て続けに亡くなると、相続税の負担が重なる恐れがあります。
数次相続の控除制度は、最初の相続で支払った相続税の一部を、次の相続税額から控除できる仕組みです。
たとえば、父が亡くなった直後に母が亡くなるなど、短期間で2度目の相続が発生した場合、母の相続税を計算するときに父の相続税を考慮し、一定額を差し引くことができます。
具体的な控除率は経過年数によって変わるため、該当しそうな場合は税理士などの専門家に相談して手続きを進めると安心です。

まとめ

不動産を相続時にかかる税金の種類は、相続税と登録免許税の2種類です。
相続税を計算するときは、基礎控除額が遺産総額を上回るかどうかがポイントです。
相続税には、配偶者控除や数次相続控除などの特例もあるため、事前に適用要件に当てはまるかチェックしておきましょう。