インスペクションとは何か？不動産売却で実施するメリットと費用も解説！

所有している不動産を売却しようとすると、中古であるがゆえにトラブルになってしまうことがあります。
中古不動産のトラブル問題の解決になるのが、インスペクションの実施です。
今回は、不動産の売却を検討している方に向けて、インスペクションとは何か、実施するメリットと発生する費用、どのような人物が実施するのかについて解説します。

不動産売却におけるインスペクションとは何か

不動産のインスペクションとは、既存住宅の建物状況の調査であり、構造耐力上重要な部分と雨水の侵入を防いでいる部分について調査します。
近年では、日本国内で空き家問題が深刻化していて、インスペクションは既存住宅の流通を活発化させるために政府がとった施策のひとつです。
不動産の売却前に実施しておけば、買主は安心して購入でき、売主も契約不適合責任を問われる可能性が少なくなります。

インスペクションに関する説明の義務化

2018年に宅地建物取引業法が改正され、インスペクションに関する説明が義務化されました。
ただし、「実施」が義務化されたわけではなく、義務化されたのはあくまでも「説明」です。
インスペクションが広く実施されるようにして、良質な中古住宅の流通を増やすことが義務化の狙いです。

インスペクションをおこなうタイミング

インスペクションは、不動産を売却する側が実施することもあれば、購入する側が実施することもあります。
不動産の売主が実施するときのタイミングは、不動産会社との媒介契約を締結したあとです。
媒介契約を締結するときに不動産会社から説明があり、インスペクターを紹介してもらうまでがインスペクション実施前の流れです。
もし、インスペクションで不具合が発見されて不合格となったら、その部位を修繕するかどうか判断しなければなりません。
買主が納得してくれれば、修繕は必要ありませんが、不具合をそのままにして売却するのであれば、売出価格を下げなければならないでしょう。
一方、買主側の負担でインスペクションを実施するタイミングも、不動産会社との媒介契約締結のあとです。
買主がインスペクションを希望するときは、購入希望額や希望条件などが記載された買付証明書を提示する段階で売主に申し出をおこないます。
買主側の希望でインスペクションを実施したときは、その結果死体では売却できない可能性があることに注意が必要です。
不具合箇所の修繕を買主から求められることもありますが、売主側に修繕をおこなう義務はありません。

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不動産を売却する前にインスペクションを実施するメリット

インスペクションを実施して不動産を売却するメリットは、以下のとおりです。

●建物の状況を把握してから取引できるため安心である
●早く売却できる可能性が高くなる
●引き渡し後のトラブルを防げる

不動産の売却には、あまり時間をかけたくない方がほとんとであり、売却後に不具合が見つかって修繕費を請求されるなどのトラブルも避けたいところです。
インスペクションのメリットは、売主のそういった希望をかなえてくれるところにあります。

建物の状況を把握し売主の安心につなげるメリット

インスペクションで売却する不動産の状況を把握し、必要があれば修繕もおこなっていれば、売主に有利な状況で売却を進められます。
また、良い良い状態の不動産であることがわかれば、状態の良さを強調できて当初の査定金額よりも高い値段で売却できるかもしれません。
購入後の維持費用やリフォーム費用を伝えられれば、買主も安心できてて、売主への信頼度が上がるはずです。

インスペクション済みであることを強調すれば早く高く売れる点がメリット

売却する前に不動産のインスペクションを実施していれば、ほかの物件との差別化になります。
インスペクション済みであることを印象付ければ、買い手が見つかりやすくなるでしょう。
不具合箇所の修繕も実施しておけば、それだけ不動産としての価値が高まり、より高く売れる可能性が出てきます。
買主にも安心を与えられ、スムーズに売却できることがインスペクションのメリットのひとつなのです。

購入後の買主とのトラブルを避けられるメリット

中古不動産の売買では、引き渡し後に不具合が発覚したなどでトラブルになることがあります。
インスペクションを実施していないと、覚えがない不具合の修繕費用を請求されたり、クレームを入れられたりするかもしれません。
しかし、売却前にインスペクションを実施しておけば、状況を把握し買主に説明したうえので売却が可能です。
不具合の修繕をおこなわないことについても、買主から了承を得たうえで売却できます。
引き渡し後に買主から何かいわれてトラブルに発展したとしても、インスペクションは重要な証拠です。
売主にとって、有利な状況で不動産を売却できることも、たとえ費用を払ってでもインスペクションを実施するメリットなのです。

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不動産の売却でインスペクションを実施するときの費用

インスペクションの費用相場は、5万～7万円ほどです。
ただし、機材を用いた詳細診断は10万円以上かかることもあるし、床下や天井裏に入り込んでの診断を依頼すると1万5,000～3万5,000円ほど上乗せされます。
また、一戸建ては面積によって費用が変動するのに対し、ほとんどのマンションのインスペクションは、費用が一律で面積によって変動することはありません。
費用の内訳は、インスペクターの人件費・交通費・調査機器の損料・報告書作成などの事務コストなどです。
不動産がある場所によっては、交通費のほかの駐車場代が発生することもあります。
高額な機器を用いた調査をおこなえば、それだけ費用が割高になり、目視だけの調査で済ませれば、調査機器の損料はほとんどかからないでしょう。
また、詳細な報告書を作成してもらったときも、別途5,000～1万5,000円ほどの費用がかかります。
なお、インスペクションの費用を負担するのは実施した側ですが、売却前に買主が実施するときは売主の許可が必要です。

インスペクションを実施するのは誰なのか

宅地建物取引業法が規定しているインスペクションをおこなうインスペクターは、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者です。
既存住宅状況調査技術者は、既存住宅状況調査方法基準に基づいた調査を実施し、結果を報告書にまとめます。
そして、インスペクションを実施するときには、不動産会社からインスペクターをあっせんしてもらうことをおすすめします。
なぜなら、自分でインスペクターを用意してしまうと、要件を満たさないインスペクターを選んでしまうかもしれないからです。
インスペクションは、2018年の宅地建物取引業法の改正で導入されましたが、その以前にも民間の検査会社で似たようなサービスを提供していました。
民間会社が独自に提供している検査サービスは、名称こそ似ていても宅地建物取引業法におけるインスペクションの要件を満たしているかはわかりません。
不動産会社との媒介契約を締結するときは、インスペクターあっせんの希望の有無を確認されます。
そのときに、インスペクターを不動産会社からあっせんしてもらいましょう。
インスペクションは、第三者の客観的な視点で実施することが重要であり、中立で公平な評価をしてくれるかにも注意が必要です。

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まとめ

インスペクションとは、既存建物の状況調査であり、2018年の宅地建物取引業法の改正で説明が義務化されました。
また、売却したい不動産の問題を把握し、安心して取引に臨める点がインスペクション実施のメリットです。
そして、費用は5万～7万円が相場であり、インスペクターは不動産会社にあっせんしてもらいましょう。