空き家売却の税制優遇について！利用の条件や注意点も解説

相続などで取得した空き家を売却したいものの、多額の税金がかかるのではないかと不安を抱えてお困りではありませんか。
不動産の売却によって利益が出ると譲渡所得税などの税金が発生しますが、実は定められた要件を満たすことで税負担を大幅に軽くできる有効な手段があります。
本記事では、空き家を売却する際にかかる税金の具体的な仕組みや、最大3,000万円が控除される税制優遇措置の詳細と適用を受けるための注意点について解説します。
大切な資産を手放すにあたって少しでも手元に残るお金を増やしたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家売却にかかる税金の基礎知識

空き家を売却して利益が出た場合にかかる税金には、主に譲渡所得税や住民税があります。
まずは、空き家の売却時に発生する税金の種類と、その計算方法について解説していきます。

譲渡所得税と住民税とは

空き家を売却して得た利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税と住民税にくわえて、復興特別所得税も課税の対象となります。
給与所得などとは分けて税額を計算する申告分離課税のため、売却した翌年には確定申告をおこなう必要があるでしょう。
申告期間は原則として翌年2月16日から3月15日までで、所得税などもこの手続きに合わせて納付する流れです。
一方、住民税は申告内容をもとに自治体が計算し、一般に翌年5月以降に納付通知が届きます。
ただし、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて利益が残らなければ、原則として譲渡所得への税金は発生しません。
なお、特例を使う場合は税額が0円でも申告が必要です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却代金である譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて求めるため、関係資料を早めにそろえることが大切です。
取得費には購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれ、譲渡費用には売却時の仲介手数料や解体費などが該当するでしょう。
また、建物の取得費は購入額をそのまま使わず、所有中の価値減少にあたる減価償却費を差し引いて計算します。
購入時の契約書が見つからない場合は売却額の5%を概算取得費にできますが、課税対象が大きくなる可能性があるのです。
そのため、古い領収書や契約書をできる限り探し、維持費など対象外の支出と分けて丁寧かつ正確に整理しましょう。

所有期間で変わる税率

譲渡所得へ適用される税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間が5年以下か、5年を超えるかで変わります。
5年以下の短期譲渡所得は所得税等と住民税を合わせて39.63%、5年超の長期譲渡所得は20.315%となる仕組みです。
また、相続した空き家では亡くなった方が取得した日を引き継ぐため、相続直後の売却でも長期扱いになる場合があるでしょう。
一方、取得日を正確に確認できなければ、税率や取得費の計算を誤るおそれがあります。
そのため、登記資料や購入時の契約書を確認し、控除の適用も含めて納税額を事前に十分試算したうえで納税資金を確保することが重要です。

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利用できる税制優遇の特例措置

前章では売却益に対する課税について述べましたが、特例を利用することで、税負担を大幅に減らせる可能性があります。
ここでは、空き家売却で利用できる被相続人の居住用財産を売ったときの特例について、解説します。

3000万円の特別控除制度

被相続人の居住用財産を売ったときの特例は、相続した空き家や敷地の譲渡所得から、一定額を差し引ける制度です。
要件を満たせば最高3000万円を控除でき、控除後の譲渡所得が0円なら所得税や住民税も発生しないでしょう。
この制度は古い空き家の流通や解消を促し、地域の住環境を守ることを目的として設けられています。
また、2024年1月1日以降の売却では、対象の家屋や敷地を相続または遺贈により取得した相続人が1人または2人なら各人最高3000万円、3人以上なら各人最高2000万円です。
ただし、相続人ごとに適用要件を満たす必要があるため、持分や売却方法を具体的に確認して早めに申告準備を進めることが大切になります。

制度が適用される期間

この特例には適用期限があり、現行制度では2027年12月31日までに対象となる空き家や敷地を売却する必要があります。
税務上の譲渡日は原則として買主へ引渡した日ですが、確定申告では売買契約日を選べる場合もあるでしょう。
とくに年末に契約して翌年に引渡す取引では、どちらの日を採用するかによって適用年が変わる可能性があります。
また、売却前には相続登記や耐震改修、解体、確認書の取得など、時間のかかる準備も進めなければなりません。
そのため、制度期限だけでなく個別の売却期限から逆算し、最新情報を税理士や不動産会社へ確認しながら早めに動くことが重要なのです。

対象物件の基本的な条件

特例の対象は、原則として1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物ではない旧耐震基準の家屋とその敷地です。
さらに、相続開始の直前まで亡くなった方が1人で居住し、売却代金の合計が1億円以下であることも求められるでしょう。
また、介護施設へ入所していた場合でも、要介護認定や家財の保管などの条件を満たせば対象となる可能性があります。
一方、相続後にほかの方が住んだり、賃貸に出したりすると、基本的な適用要件から外れてしまうのです。
なお、敷地を分割して複数回売却した場合も代金は合計して判定されるため、契約前に対象物件と売却取引の全体像を確認しましょう。

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税制優遇を受ける際の注意点と要件

ここまで3000万円特別控除の概要を解説しましたが、適用を受けるためには、建物の状態や売却までの経緯に厳しい条件があります。
最後に、税制優遇を受けるために注意すべき具体的な要件について、詳しく解説していきます。

耐震基準適合か更地渡し

旧耐震基準の家屋を売る場合は、現在の耐震基準へ適合させるか、建物を解体して更地として引渡すことが基本です。
耐震改修を選ぶなら、専門家による診断と工事を実施し、耐震基準適合証明書などの書類を取得する必要があるでしょう。
一方、更地で売却するときは建物を取り壊したうえで、登記記録から家屋を消す滅失登記も進めます。
また、2024年1月1日以降の譲渡では、買主が翌年2月15日までに耐震改修または解体を完了する方法も認められているのです。
ただし、工事内容や期限を契約書に明記し、必要となる証明書類を確実に受け取れるよう、売主と買主の双方で進捗を共有すると安心です。

相続から売却まで未利用

特例を利用するには、相続開始から売却まで対象の家屋や敷地を居住、賃貸、事業の用途に使わないことが求められます。
相続人が一時的に住む場合だけでなく、親族へ無償で貸した場合も未利用の条件を満たさない可能性があるでしょう。
また、建物を解体した土地を月極駐車場などとして活用することも避け、売却まで空いた状態を維持します。
さらに、市区町村から被相続人居住用家屋等確認書を取得し、電気や水道の停止資料などで利用実態を客観的に示す必要があるのです。
そのため、確認書の申請に必要な資料を早めに調べ、介護施設入所時の細かな適用要件も含めてより計画的に準備しましょう。

3年以内の売却期限

特例を受けるには、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、対象物件を売却しなければなりません。
たとえば2024年5月10日に相続が始まった場合、売却期限は2027年12月31日となるでしょう。
ただし、譲渡日は原則として引渡し日ですが、契約の効力発生日を譲渡日として申告することもできるため、期限をまたぐ場合は適用年を確認する必要があります。
また、遺産分割協議や相続登記、解体、販売活動には時間がかかり、売却代金1億円以下の判定にも精算金などが含まれるのです。
そのため、期限から逆算してできるだけ早めに動き、確認書や契約書などの申告書類を不動産会社や税理士とそろえてください。

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まとめ

空き家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税や住民税が課税されますが、所有期間や各種費用によって税額が変わるため事前の確認が重要です。
1981年5月31日以前に建てられた古い空き家を売却する場合、条件を満たせば最高3000万円の特別控除で税負担を大幅に軽減できます。
この特例を受けるには、耐震基準への適合や更地化、売却までの未利用状態の維持、相続から3年以内の売却といった厳しい要件を満たす必要があるでしょう。