空き家を売りたい！2つの売却方法とかかる費用・税金を解説

相続や転勤、住み替えなどで空き家を持つことになった方の多くが「空き家を売りたい」と考えるでしょう。
ただし、空き家の売却には複数の方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
本記事では、現状のまま売る方法、更地にして売る方法、費用や税金について解説します。
空き家の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

空き家を売りたい！現状の状態で売却する方法

空き家をそのままの状態で売る場合、「古家付き土地」や「中古住宅」として売却する方法があります。
空き家をそのまま売却する方法の最大のメリットは、売主自身が解体や大規模な修繕をおこなわずに済むため、初期費用を抑えて売却できる点です。
費用をできるだけかけずに現金化したいという方におすすめの方法です。
ここでは、空き家を売りたい場合に現状の状態で売却する方法と、メリット・デメリットについて解説します。

中古住宅として売る場合

もし建物の状態がある程度良ければ、「中古住宅」として売却する選択肢が考えられます。
近年は新築価格の高騰もあり、リフォーム前提で中古住宅を探す買主が増えています。
中古住宅として売れば「そのまま住める」という利便性をアピールでき、古家付き土地よりも高い価格で売れるケースもあるでしょう。
とくに耐震性や屋根、外壁がしっかりしている場合は評価されやすくなります。

古家付き土地として売る場合

築年数が古く建物自体に価値がない場合は、「古家付き土地」として売り出す方法があります。
「古家付き土地」として売却すると、買主は自由に選択肢を持てるという点がメリットです。
具体的には「古家をリフォームして住む」「解体して新築を建てる」など、購入後の計画を柔軟に立てられます。
売主にとっては、解体費用の負担を避けられることがメリットの1つでしょう。

現状での売却のメリットとデメリット

現状のまま売却するメリットは「初期費用を抑えられること」「買主の選択肢が広いこと」「短期間で売却できる可能性があること」が挙げられます。
反対にデメリットは、老朽化が激しい場合は査定価格が下がること、契約不適合責任を負うリスクがあることです。
都市部のように買い手が多いエリアでは、現状のまま売却する方法の効果が大きいですが、地方や需要の少ない地域では売却が難航する可能性もあるため注意が必要です。

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空き家を売りたい！更地にして売却する方法

空き家を売りたいと考えたとき、もう1つの選択肢が「解体して更地にしてから土地として売却する方法」です。
更地にすることで需要が高まり、より高値で売却できるメリットがあります。
とくに都市部や人気の住宅エリアでは、更地にして売却する方法が有利に働くケースが多いといえるでしょう。
ここでは、更地にして売却する方法とメリット・デメリットについて解説します。

更地として売却するメリット

更地にして売却するメリットは、買主が購入後すぐに建築を始められる点です。
余計な解体費用や手間を買主が負担する必要がないため、購入のハードルが下がります。
また、古家の劣化やシロアリ被害などを気にせず取引できる点も魅力の1つです。
さらに売主側にとっても、老朽化による管理負担やトラブルのリスクを解消できることがメリットといえるでしょう。
なお更地売却のメリットを活かすには、タイミングやコスト管理が重要です。
自治体によっては解体補助金が出る場合もあるため、制度を活用すれば費用負担を軽減できます。

更地が向いているケース

更地売却が向いているのは、建物の老朽化が著しく、安全面や衛生面で問題がある場合です。
倒壊の危険があったり、雨漏り・害虫被害などが発生している空き家は、買主にとって負担となるため、解体して更地にしたほうがスムーズに売却できます。
また、駅近や学校・商業施設に近い立地など、土地そのものに需要がある場合は、更地のほうが買主にとって使いやすく、結果的に早期売却につながります。
地域の不動産市場を踏まえ、現状売却と更地売却を比較検討することが重要といえるでしょう。

更地にするデメリットと注意点

更地売却はメリットが多いのが特徴ですが、一方でデメリットも存在します。
まず、解体費用が数十万円～数百万円単位でかかる点です。
さらに、建物がある場合に適用される固定資産税の軽減措置がなくなり、税額が数倍に増えるケースがあります。
このため、更地にしたほうが得かどうかを冷静に計算する必要があるでしょう。
なお、不動産会社に事前査定を依頼し「古家付きで売る場合」と「更地で売る場合」の価格を比較することで、どちらがより有利か判断できます。

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空き家を売りたい！かかる費用と税金

空き家を売却する際には、想像以上に多くの費用や税金がかかります。
代表的なものは「相続登記費用」「譲渡所得税」「解体費用」です。
これらを正しく把握しておかないと、売却益が思ったより少なくなり、後悔につながる恐れがあるため注意しましょう。
ここでは、売却時にかかる費用と税金を解説します。

相続登記費用

相続で取得した空き家を売却するには、まず不動産の名義を自分に変更しなければなりません。
名義を自分に変更する手続きを「相続登記」と呼びます。
2024年から相続登記は義務化されており、放置すると過料が科される可能性があるため注意が必要です。
相続登記には登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）がかかり、司法書士に依頼すると約5〜10万円前後の報酬が必要になります。
これを怠ると売却自体ができないため、必ず対応しましょう。

譲渡所得税

空き家を売って利益が出た場合、出た利益には譲渡所得税が課税されます。
所有期間が5年以下だと約39％、5年を超えると約20％と税率が変わるため、売却時期の判断も重要といえるでしょう。
ただし「空き家特例」を活用すれば、最大3,000万円までの控除が可能であり、税負担を大幅に軽減できます。
特例の適用には耐震改修や解体、更地売却など一定の条件があるため、詳しくは国税庁のホームページ上からご確認し、かつ専門家に相談しながら判断することをおすすめします。

解体費用

更地にして売却する場合は、解体費用が避けられません。
木造住宅では1坪あたり約3〜5万円が相場で、30坪なら100万円前後の費用がかかります。
鉄骨造やRC造ではさらに高額になり、200万円を超える場合もあります。
また、アスベストが含まれている建材や、重機が入れない狭小地の場合は追加費用が発生するため注意が必要です。
こうしたリスクを見越して資金計画を立てておくと安心でしょう。

その他の諸費用

さらに、不動産会社に依頼する場合の仲介手数料、境界を確定するための測量費用、室内の家具や荷物を処分する残置物処分費などもかかります。
これらを合わせると数十万円～数百万円単位になることも珍しくありません。
空き家売却は「売却価格−各種費用＝手残り額」で最終的な利益が決まります。
そのため、どのような費用や税金がどのくらいかかるのかを正しく理解しておくことをおすすめします。

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まとめ

空き家を売りたい場合、現状のまま売却する方法と更地にして売却する方法の2つがあり、それぞれに明確なメリットとデメリットがあります。
また、相続登記費用や譲渡所得税、解体費用などの出費も避けられないため、資金計画を立てたうえで最適な方法を選ぶことが大切です。
信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら、自分に合った売却戦略を見つけていきましょう。