不動産の売却益とは？計算方法や節税のポイントも解説

不動産を売却した後には税金が発生する可能性があり、その計算には「売却益」を求める必要があります。
しかし、はじめて不動産を売却する方にとっては、売却益とはどのようなものかわからないかもしれません。
そこで今回は、不動産を売却したときに生じる売却益とは何か、売却益の計算方法や、売却益にかかる税金を節税する方法などを解説します。

不動産を売却したときに生じる売却益とは何か

マイホームの売却を検討している方など、不動産投資家のように不動産売買を繰り返した経験がない方にとっては、売却益がどんな意味を指すのかわからないかもしれません。
しかし、日本の税制においては、売却益が発生すると税金が課せられることがあるため、売却益に関する基礎知識をつけたうえで不動産売却に臨む必要があります。
ここでは、不動産売却における売却益とは何か、どのようなシーンで計算を求められるのかについて解説します。

売却益とは不動産売却で発生した利益のこと

売却益とは、不動産売却によって発生した実質的な利益のことです。
売却益は不動産の売却価格そのものではなく、売却価格から売却時などにかかった諸費用を差し引いて得られる利益の部分のみを指します。
売却益の計算方法の詳細については、次の項目で解説しますが、ざっくりと計算式を示すと以下のとおりです。
売却価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除＝売却益
売却益の計算は複雑なため、不動産会社から受け取った領収書などの書類は大切に保管して、後に正しく計算できるように備えましょう。

売却益に応じて税金が決まる

不動産売却時に売却益の計算が必要となる理由は、売却益に応じて税金が決まるためです。
譲渡所得税は、売却価格そのものにかかるのではなく、先述した計算方法によって算出される売却益に税率を掛けて計算します。
仮に5,000万円で不動産を売却したとしても、取得費や譲渡所得、特別控除といった要素を含めて売却益を計算すると、税金が発生しない可能性もあるのです。

売却益の有無にかかわらず確定申告が必要

不動産売却後に売却益が出なければ、譲渡所得税は発生しないため、確定申告は不要と考える方がいるかもしれません。
しかし、不動産売却により譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になったときも、確定申告をおこなうことをおすすめします。
その理由は、損益通算によって節税対策につながる可能性があるためです。
損益通算の詳細については、この後の項目で解説します。
なお、確定申告は毎年1月1日～12月31日までに発生した所得に対しておこなうものであり、原則として翌年の2月16日～3月15日までの間におこなわなければなりません。
売却益により譲渡所得税が発生するにもかかわらず、上記の期間内に確定申告を済ませなかったときは、無申告加算税などのペナルティが課せられる可能性があるため、注意しましょう。

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不動産を売却したときの売却益の計算方法について

先述したように、不動産売却後に売却益が発生するときは、譲渡所得税が発生する可能性があります。
譲渡所得税が発生することに気付かずに、確定申告をおこなわなかったときは、無申告加算税が課せられる可能性もあるため注意しなければなりません。
ここでは、確定申告をめぐるトラブルを避け、不動産売却後の資金計画を誤らないために、売却益の計算方法について解説します。

売却益の計算方法①減価償却費を計算する

減価償却費とは、時間が経過すると劣化する資産を購入したときに、取得にかかった費用を一定年数に分けて経費として計上する計算方法です。
不動産では、住宅などの建物は築年数の経過とともに劣化し、資産価値が下がっていくため、売却益を計算するときには減価償却費を考慮する必要があります。
不動産売却における減価償却費の計算方法は次のとおりです。
建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費
償却率は建物の構造と築年数によって細かく決められているため、詳細は国税庁のホームページなどを参考にしましょう。

売却益の計算方法②課税譲渡所得を計算する

課税譲渡所得とは、売却益から取得費や譲渡費用、特別控除といった要素を差し引いて計算した、実質的な利益のことです。
譲渡所得税は課税譲渡所得に税率を掛けて計算するため、あらためて課税譲渡所得の計算方法を確認しておきましょう。
売却価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除＝課税譲渡所得（売却益）
取得費とは、売却する不動産を購入したときにかかった諸費用のことです。
一般的には、購入時の不動産価格や仲介手数料、登記費用を指します。
また、購入後のリフォーム費用や借入金利分も取得費に加えられますが、取得費からは先述した減価償却費を差し引かなければなりません。
譲渡費用とは、不動産売却時に支出した費用であり、おもに仲介手数料や登記費用、測量費、印紙代などを指します。
さらに、建物を解体したときは取り壊しにかかった費用、賃貸物件として運用していたときは立退料も譲渡費用に加えることが可能です。
ここまでに計算した金額から特別控除を差し引いて、最終的な課税譲渡所得を算出します。
最後に、課税譲渡所得に税率を掛けて譲渡所得税を算出します。
ただし、税率は不動産の所有期間によって異なり、5年未満の「短期譲渡所得」と5年以上の「長期譲渡所得」で分けられるため、注意が必要です。

●短期譲渡所得：39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
●長期譲渡所得：20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

特別控除にはいくつかの種類があるため、次の項目で控除の種類や差し引ける金額をご確認ください。

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不動産売却時にかかる税金を節税する方法とは

近年は不動産価格が高騰しており、取得費を大幅に上回る金額で不動産売却ができるケースも珍しくありません。
そのため、巨額な売却益が発生する可能性もありますが、そのときは「特別控除」などを用いた節税が可能です。
ここでは、適用できる可能性のある特別控除の種類や金額に加えて、売却損が出たときの節税方法も解説します。

売却益の節税方法①特別控除を適用する

住宅などの居住用財産を売却するときは、3,000万円の特別控除を適用できる可能性が高いです。
売却益が2,000万円発生したとしても、上記を適用できるときは売却益の全額を控除できるため、このケースでは譲渡所得税が発生しません。
また、相続の直前まで被相続人が暮らしていた空き家を売却するときも、所定の条件を満たす場合に限り、空き家の3,000万円特別控除を適用できます。

売却益の節税方法②売却損が出たときは損益通算をおこなう

先述したとおり、不動産売却により売却損が出たときは、損益通算により節税できます。
損益通算とは、不動産の売却損を、その年の給与所得や事業所得といったその他の所得から控除できる制度です。
損益通算をおこなっても売却損を控除しきれないときは、不動産売却をおこなった翌年以降3年内に繰り越して控除できます。
損益通算は確定申告をおこなわなければ適用できないため、売却損が出たときも、忘れずに確定申告をおこなって節税しましょう。

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まとめ

不動産の売却益とは、売却価格から取得費や譲渡費用、控除を差し引いて残った実質的な利益のことです。
売却益の計算方法には、減価償却費を加味する必要があるため注意しましょう。
また、売却益の発生により譲渡所得税が発生するときは、3,000万円特別控除などを利用して節税できます。