不動産売却時の税金対策について！税金の種類や計算方法も解説

不動産売却時に利益が出ると税金が発生することは、ご存じの方が多いかもしれません。
しかし、納税通知が届いてから、予想を超える納税額にびっくりする方もいらっしゃるようです。
そこで今回は、不動産売却を検討している方に向けて、不動産売却時にかかる税金の種類と計算方法、また節税対策として利用できる控除についても解説します。

不動産売却における税金対策①税金の種類

不動産売却時に発生する税金には、実にさまざまな種類があります。
まず挙げられるのは、ほとんどのケースで発生する印紙税や消費税、条件によって発生する登録免許税です。
そして、不動産売却で利益が出た場合は、所得税や住民税も支払わなければなりません。

種類①印紙税

印紙税は、売買契約書に印紙を貼付して納付する税金です。
金額は消費税を除いた取引額によって決まりますが、印紙税が必要なのは紙面での契約の場合のみで、電子契約では必要ありません。
しかし、不動産売買では紙面による契約がいまだに主流であり、多くの場合で印紙税が発生します。

種類②登録免許税

登録免許税は、不動産売買における登記申請時に支払う税金です。
ただし、売主が登録免許税を負担するのは、抵当権抹消登記・住所変更登記・氏名変更登記などに限られます。
抵当権とは、住宅ローンの借り入れ時に銀行が設定した担保権です。
住宅ローンが残っている、つまり抵当権が付いている不動産を売却するためには、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は売主が負担しますが、抵当権が付いていなければ発生しません。
また、登記簿上の情報と現況が異なる場合は、売主の負担で住所変更登記や氏名変更登記をおこないます。
これは、登記簿上の情報と現況が異なると、買主への所有権移転登記ができないためです。

種類③復興特別所得税

不動産売却で生じた利益を「譲渡所得」といい、これに所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するために徴収される税金です。
これら不動産売却時の譲渡所得にかかる税金を総称して「譲渡所得税」と呼びます。
なお、譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別所得税は分離課税であり、事業所得や給与所得とは別に計算されます。
また、売却した不動産の所有期間によって税率が異なる点にも注意が必要です。

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不動産売却における税金対策②税金の計算方法

不動産売却を検討していると、どれくらいの税金がかかるのか気になってくるかもしれません。
ただ、不動産の専門家でない限り、不動産の売却はそう頻繁にあることではないため、税額の計算方法についてはあまり知られていないのが現状です。
シミュレーションをおこなってどれだけのお金がかかるのか把握できていれば、安心して売却を進められるでしょう。

計算方法①不動産売却益

不動産売却益とは、不動産を売却した際に生じる利益であり、売却価格そのものを指すものではありません。
売却価格から、不動産の取得にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いた金額が不動産売却益となります。
計算式は以下のとおりです。
不動産売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－控除金額
取得費は不動産を取得した際に発生した費用であり、購入代金のほか、仲介手数料やリフォーム費用も含まれます。
取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費とすることも可能です。
譲渡費用とは、売却を仲介した不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税、立ち退き料など、売却にかかる費用のことを指します。
また、一定の条件を満たせば不動産売却益の控除が受けられますが、自動的に適用されるわけではなく、確定申告で申請が必要です。

計算方法②減価償却費

不動産のうち建物は、時間の経過とともに価値が減少するため、実際の購入費用から減価償却をおこなったうえで取得費を計算します。
たとえば、築30年の建物を売却する場合、新築時よりも30年分価値が下がっており、この価値の減少分が減価償却費として計上されます。
減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
減価償却費＝建物の取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造や用途により国が定めているため、売却する不動産の構造や用途を確認しておく必要があります。
たとえば、マイホームとして使用する非事業用の木造建物の償却率は0.031、賃貸用の事業用木造建物であれば0.046です。

計算方法③譲渡費用

譲渡費用は、不動産売却にかかった費用の合計額です。
仲介手数料や印紙税のほか、売却のための建物取り壊し費用や、すでに売買契約を締結していた物件を別の条件で売却する際に支払った違約金なども含まれます。
譲渡費用を正確に把握するためには、不動産売却に関する書類をしっかり保管し、紛失しないよう注意しましょう。

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不動産売却における税金対策③控除

不動産売却で利益が出ると、税金もそれなりにかかってしまいがちです。
しかし、控除制度を利用して節税対策をおこなうことも可能です。
控除制度にはさまざまな種類と適用条件があり、自分がどの条件に当てはまるのか確認しておきましょう。

節税対策①3,000万円特別控除

売却した不動産が居住用として所有していた場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」が利用できます。
この制度では、譲渡所得から最大3,000万円が控除されますが、居住をやめてから3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。
売却後は、売主だけでなく配偶者や親族であっても引き続き居住することはできません。
また、過去2年間に同じ特例を利用していないことも条件の一つです。
譲渡所得が3,000万円以下の場合は、譲渡所得がゼロとみなされ、譲渡所得税はかかりません。

節税対策②所有期間が10年を超える場合の軽減税率の特例

不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば、3,000万円特別控除に加えて軽減税率が適用されます。
3,000万円特別控除を利用しても譲渡所得が残る場合は、この特例もあわせて申請すると良いでしょう。
ただし、3,000万円特別控除と同様に、売却後に売主・配偶者・親族が引き続き居住していないことや、過去2年間に同じ特例を利用していないことなどの条件があります。

節税対策③特定居住用財産の買い替え特例

10年超所有した居住用財産を売却し、一定期間内に新たに居住用財産を購入した場合、譲渡所得への課税を繰り延べできる特例が利用できます。
ただし、この制度を利用しても税金が控除されるわけではなく、買い替えた不動産の売却時に繰り延べ分を含めて課税される点に注意が必要です。
また、買い替える不動産は居住用で、国内にあり、50㎡以上の面積であることや、売却価格以上の取得価格であることなどの条件を満たす必要があります。
新しい不動産の購入は、売却から1年以内であることも条件の一つです。

節税対策④相続空き家の3,000万円特別控除

相続や遺贈で取得した不動産を売却した場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。
ただし、被相続人が相続開始直前までその不動産に居住していたことや、建物が耐震基準を満たしているなどの条件を満たさなければ利用できません。

まとめ

不動産売却時にかかる税金の種類には、売却益にかかる所得税や住民税のほかに、印紙税・登録免許税・復興特別所得税などが挙げられます。
税額の計算には、不動産売却益・減価償却費・譲渡費用が必要です。
また、節税対策として3,000万円特別控除や軽減税率の特例などが利用できる可能性があります。