不動産売却時の注意点は？仲介と買取の違いや離婚・相続についてご紹介

不動産を売却するきっかけは人それぞれですが、なかには離婚や相続を機に不動産売却を考えることがあります。
不動産売却は何度も経験するものではないので、売却方法や注意点を事前に知っておくと、スムーズに進められて安心です。
今回は、不動産売却時の注意点にはどのようなものがあるか、離婚や相続で売却するときの注意点や、仲介と買取の違いについてご紹介します。

不動産売却の仲介と買取の違い

不動産を売却するときの方法には「仲介」と「買取」がありますが、どちらにするか決めるには、まずその違いを知っておく必要があります。
ここからは、不動産売却の仲介と買取の違いや、その注意点についてご紹介します。

買主の違い

不動産の売却方法である「仲介」と「買取」の違いのひとつが、買主が違う点です。
仲介は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらう方法で、買主は主に個人となります。
一方で、買取は不動産会社が買主となります。
不動産会社が直接土地や建物、マンションなどを購入して、不動産の開発やリノベーションなどの付加価値をつけて再度販売をおこない、利益を上げるのが目的です。
仲介では、一般の方が買主となるため、買主を探し続ける必要があります。
すぐに買主が見つかれば販売期間は短くて済みますが、なかなか見つからないと販売期間が長くなる可能性があるのが特徴です。
買取では、不動産会社が直接買い取ってくれるので、不動産会社と条件が合えば、買主を探す必要がなく、すぐに現金化できます。

内覧対応の違い

不動産売却時の「仲介」と「買取」の違いのひとつが、内覧対応です。
仲介で不動産を販売するときには、購入希望者が家を内覧するために、家の中をきれいに整えたり、内覧のスケジュールに合わせたりする必要があります。
一方で、買取で不動産を販売するなら、不動産会社が家を確認するだけなので、内覧対応は不要です。
さまざまな購入希望者に内覧対応をする必要がない点は、買取で売却する大きなメリットといえるでしょう。

売却価格の違い

不動産売却における「仲介」と「買取」では、売却価格に違いがあります。
仲介による不動産売却では、スムーズに買い手が見つかれば相場価格程度で売却が可能です。
しかし、不動産会社による買取では、相場価格の7割から8割程度の売却価格になるといわれています。
その理由は、不動産会社は買取をおこなった不動産に付加価値をつけたうえで、再度売却することを前提として買取をおこなうからです。
また、不動産会社の買取では、不動産の設備修復責任を免責とする契約になるため、売主にとっては大きなメリットとなる一方、不動産会社にはリスクがあります。
このように、再度売却するときに必要な経費やリスクを考慮した買取価格になるため、仲介にくらべて買取では売却価格が低くなるのが一般的です。

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離婚で不動産売却をするときの注意点

離婚を機にマイホームなどの不動産を売却するケースは少なくないですが、いくつか注意しておきたいポイントがあるので、押さえておきましょう。
ここからは、離婚で不動産売却をおこなうときの注意点を3つご紹介します。

財産分与の対象となる

離婚を機に不動産売却をするときの注意点として、売却した代金は財産分与の対象となる点が挙げられます。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚するときに夫婦で分け合うことです。
財産分与の対象となるのは、夫婦が結婚後に協力して築いた財産で、預貯金や金融資産、夫婦が共同所有する家などです。
ただし、一方の親から相続や贈与された不動産については財産分与の対象にはなりません。
財産分与には「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3種類があります。
清算的財産分与は、夫婦が婚姻中に築いた財産を、それぞれの貢献度合いに応じて分与します。
扶養的財産分与は、配偶者が離婚後すぐに経済的に自立するのが困難なときに、もう一方の配偶者が扶養の意味で自立するまでの生活費を支払う方法です。
慰謝料的財産分与は、離婚の原因を作った配偶者が、もう一方の配偶者に慰謝料の意味で財産を分与します。

共有名義の不動産は注意が必要

離婚にともなって売却する不動産が夫婦の共有名義であるときは、トラブルが起こりやすいため注意が必要です。
共有名義の不動産を売却するときは、共有者全員の同意が必要になります。
もし離婚してからしばらく経過したあとに売却しようと考えていても、いざ売却するときに連絡がつかなくなっている可能性があります。
さらに、共有名義の状態で相続が発生すると、共有名義の人間がさらに増えるため、同意を得るのがさらに困難になるでしょう。
共有名義の不動産の売却を考えているなら、なるべく早めに売却手続きをおこなうのがおすすめです。

住宅ローンが残っているときの注意点

離婚をきっかけに不動産を売却しようとするとき、その物件に住宅ローンが残っていても、離婚時にローンの名義を変更することはできないため、注意が必要です。
住宅ローンを組むときに、夫婦で収入を合算し、夫が主たる債務者、妻が従たる債務者や連帯保証人になっているケースもあるかと思います。
離婚を理由に住宅ローンの名義を変更したくても、金融機関は通常、名義変更を認めていません。
そのため、連帯債務のまま離婚してしまうと、主たる債務者が返済を滞納したときに、従たる債務者や連帯保証人である妻が返済義務を負うことになるため、注意が必要です。

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相続した不動産を売却するときの注意点

相続した不動産を売却するなら、まずは相続した不動産について理解しておく必要がありますが、相続人の数など相続人の状況によって注意点が変わってくるので気を付けましょう。
ここからは、相続した不動産を売却するときの手順や注意点についてご紹介します。

遺産分割協議をおこなう

相続した不動産を売却する手順として、まず遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、相続人が相続財産の分割について話し合うものですが、もし相続人が一人だけの「単独相続」なら遺産分割協議は不要です。
相続人が複数いるなら、遺産分割協議をおこなって、財産を公平に分け、トラブルを回避するようにしましょう。
具体的には、すべての財産を目録にまとめ、公平に分配しますが、もし遺言があれば遺言のとおりに分配しなければなりません。
話し合いが終わったら、遺産分割協議書をまとめ、相続人と相続する財産を明確に記載して、相続人全員が署名と実印による押印をおこないます。

相続登記をおこなう

遺産分割協議を終えたら、次に相続登記をおこなう必要があります。
相続登記とは、相続した不動産の所有権を相続人に変更する手続きです。
相続した不動産を売却するためには一度相続人へ所有権を変更しなければならないので注意しましょう。
一般的に、相続人が複数いるときは、代表者を決め、その代表者に所有権を移す方法をとります。
相続登記は不動産所在地の法務局に申請します。
遺産分割協議と相続登記が完了したら、不動産を売却し、遺産分割協議で決めたとおりに現金を分割しましょう。

税金の特例

相続した不動産を売却するときには、相続税以外にも税金が課されます。
しかし、税金で利用できる特例があるので、利用するのを忘れないよう注意しましょう。
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」では、取得費に相続税額のうち一定金額を加算することが可能です。
相続や遺贈により財産を取得し、その財産を取得した方に相続税が課されており、その財産を定められた期間内に譲渡していれば、特例の対象となります。

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まとめ

不動産売却時の「仲介」と「買取」の違いには、買主が個人か不動産会社か、内覧対応の有無、売却価格の違いなどがあります。
離婚にともなう不動産売却では、財産分与の対象となることや、共有名義によるトラブル、住宅ローンが残っているケースなどに注意が必要です。
また、相続した不動産を売却するときは、遺産分割協議の実施や相続登記の手続き、税金に関する特例の適用など、いくつかの重要なポイントを確認しておく必要があります。