不動産売却時の住民税とは？申告する時期や計算方法について解説

「不動産を売却した翌年は住民税が高くなる」と耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか。
これは、不動産売却によって1年間の所得が一時的に増えると、連動する住民税の額も増えるために起こることです。
そこで今回は、そもそも住民税とは何か、納付時期・計算方法とあわせて解説しますので、ぜひ今後の参考になさってください。

不動産売却時に課される「住民税」とは

そもそも「住民税」とは、どんな方に対してどのようなルールのもと課されているのかを今一度確認しましょう。
ここでは、住民税の課税の仕組みを解説します。

住民税とは

住民税とは、都道府県に納める「都道府県民税」と、市区町村に納める「市区町村民税」を合算した呼称です。
都道府県民税と市区町村民税は、住民税として同時に納付され、個人の前年度所得の金額に応じて納付額が決まります。
住民税は、個人の前年度の所得に応じて課される「所得割」と、納税義務者全員に一律で課される「均等割」の2つの要素で主に構成されています。
課税対象（納税義務者）となるのは、基準日である1月1日に各市区町村内に住所がある個人、または住所がなくても事務所や事業所、家屋敷がある個人です。
住所として登録している自宅のほかに、別の市区町村に別荘やセカンドハウスを持っている場合は、その所在地にも別途住民税の均等割（家屋敷税）を納付しなければなりません。

不動産売却が住民税の額に影響する

納付する住民税の額を計算するときに用いる基準である「所得」とは、1年間で得た収入から経費や控除額を差し引いた残額のことです。
雇用先から支払われる給与や、自らの事業によって得た報酬のほか、不動産の売却時に生じた収入も所得の一部として扱われます。
つまり、不動産を売却した翌々年に納付する住民税は、所得が増えた分だけ一時的に高くなります。
毎年確定申告をしている方はもちろん、していない方も自ら手続きをして、不動産売却による所得があったことを申告しなければなりません。
確定申告を忘れて放置したり、故意に申告せず所得を隠したりすると、最終的に多額の追徴課税が課されるため、十分注意しましょう。

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不動産売却後の確定申告の時期

不動産を売却する事前準備として、取引の大まかな流れを知ることは重要です。
売買の進め方はもちろん、その後の税金に関する手続きをいつすれば良いのかも把握しておきましょう。

確定申告の時期・タイミング

不動産売却によって収入を得た場合、その翌年の2月16日から3月15日まで（該当日が土日祝日の場合は翌平日まで延長）の期間内に確定申告を行いましょう。
申告内容に基づき、その後納付する所得税および翌年に納付する住民税の額が決まります。
期限内に対象となる1年間の所得額を計算し、必要な書類を揃えて管轄の税務署に提出する手続きが必要です。
期限を過ぎて申告すると「期限後申告」となり、遅延日数に応じて無申告加算税や延滞税が課されることがあるでしょう。
期限内に申告する意思があったことや申告遅延の正当な理由が認められれば、これらの加算税が免除される可能性もあります。
仮に3月15日を過ぎてしまっても放置せず、速やかに対応するようにしましょう。

住民税の納付時期

住民税の納付時期は、普通徴収か特別徴収によって異なります。
普通徴収とは、確定申告後に市区町村から送られてくる納税通知書に従い、同年6月、8月、10月、翌年1月の末日を期限として自ら支払い手続きをする方法です。
自営業者や個人事業主（フリーランス）、無職の方など、給与所得以外の所得者は普通徴収で納付します。
一方、特別徴収とは、給与所得者に対して企業などが給与から天引きし、12か月にわたり住民税を代理納付する方法です。
確定申告をしなかった年と同様に、自ら支払い手続きをする必要はありません。
普通徴収で住民税を納付する方は、確定申告の期限だけでなく、住民税の納付期限にも遅れないよう注意が必要です。
手元の資金に余裕があれば、毎年6月に1年分を一括納付することも可能です。
ただし、国民年金保険料のような一括納付による割引制度はありません。

不動産売却後に住民税が上がる時期

不動産の売却により1年間の所得額が一時的に増えると、翌年に納付する住民税の額が上がる点に注意が必要です。
給与所得者は、毎年6月から翌年5月にかけて1年分の住民税を給与から天引きされています。
不動産を売却し、翌年3月ごろに確定申告をおこなうと、同年6月から住民税が上がる可能性が高いです。
増額の程度は、前年と比較して所得がどれだけ増えたか（不動産の売却による所得の金額）によって異なります。
確定申告の際には、同年6月から天引きされる住民税がどれだけ上がるかも確認しておくことが望ましいです。

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不動産売却時にかかる住民税の計算方法

住民税を計算するためには、まず1年分の所得額を導き出す必要があります。
今回は、その他の収入は考慮せず、不動産の売却によって生じた収入および費用から所得を算出する方法を解説します。

不動産売却によって生じた所得を求める計算式

不動産の売却によって生じた所得を求める計算式を簡易的に表すと、「不動産の売却価格－不動産を購入したときの価格－諸費用」となります。
不動産を売却するには、まず売却対象となる不動産を取得している必要があるため、その購入価格は経費として認められます。
ただし、不動産の所有期間中に減価償却された分は計上できません。
購入価格がわからない場合は、売却価格の5％を購入価格として設定できます。
また、減価償却費を差し引いた購入価格が売却価格の5％を下回る場合も、代わりにこれを採用することが可能です。
諸費用には、仲介手数料、印紙代、登録免許税、登記費用、取り壊し費用、測量費用などが含まれます。
これらの費用は、不動産の売却時と購入時にかかった分をそれぞれ計上できるため、対象となる費用は漏れなく含めて計算しましょう。

各種控除を適用できることがある

不動産の売却時には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」のような控除制度を適用できる場合があります。
「不動産の売却価格－不動産を購入したときの価格－諸費用－控除額」の式で、対象となる控除制度を適用したあとの所得額を計算しましょう。
所得額が確定したら、最後に所定の税率を乗じて住民税の額を算出します。

住民税の税率を乗じて税額を算出

不動産の売却によって得た所得（譲渡所得）にかかる所得税と住民税の税率は、その不動産の所有期間に応じて以下のように変動します。

●長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15.315%、住民税5%
●短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30.63%、住民税9%

算出した譲渡所得の額に、上記いずれかの税率を乗じた額が所得税および住民税の納付額です。
売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって、税率が大きく異なる点に注意するようにしましょう。

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まとめ

住民税とは、毎年の自分の所得額に応じて変動する額を納付する税金の一種です。
納付時期は、自営業・個人事業主の方は6月、8月、10月、翌年1月の年4回、天引きされる給与所得者の方は6月から翌年5月にかけての12か月間です。
譲渡所得額を算出してから、規定の税率を乗じる方法で納付額を計算できるので、ぜひ確認してみましょう。