そして、

譲渡所得 × 税率 ＝ 支払う税金

■ポイント

• 利益（譲渡所得）が0円以下なら、税金はゼロ

• 赤字なら確定申告さえ不要（例外あり）

【第3章】税率は「所有期間」で変わる（短期と長期）

税率が変わる基準は「5年」。

正確には「5年以下」と「5年超」です。

■短期譲渡（所有期間5年以下）

税率が**約39％**と非常に高い。

• 所得税：30％

• 住民税：9％

• 復興特別所得税：0.63％

合計：39.63％

■長期譲渡（所有期間5年超）

税率が半分以下の約20％。

• 所得税：15％

• 住民税：5％

• 復興特別所得税：0.315％

合計：20.315％

✔重要

所有期間は「売却した年の1月1日時点で判定」します。

【第4章】尼崎市でよく使われる税金の控除・特例トップ3

不動産売却では、

「控除（税金が減る制度）」が非常に重要です。

尼崎市の相談でも、ほぼ全員が使うのがこちら。

① 【最強】居住用財産の3000万円控除

あなたが住んでいた家を売る場合、

利益から 最大3000万円を差し引ける という圧倒的な制度です。

■例

• 利益：1800万円

• 控除：3000万円

  → 税金 0円

■条件

• 自宅であること

• 別居中でもOK（住民票移す前なら）

• 親と同居していてもOK

• 夫婦共同名義なら夫婦それぞれ3000万円

■使えないケース

• 投資用物件

• 空き家期間が長すぎる場合（後述の特例へ）

• 親族へ格安売却

• 2年以内に同じ特例を使った場合

② 10年超所有の軽減税率

長く住んだ家を売ると、

長期譲渡よりさらに低い税率になります。

■税率

6,000万円までの部分：14.21％

6,000万円を超える部分：20.315％

③ 空き家の3000万円特別控除（相続空き家の売却）

相続した家が空き家になっていて、

• 古い家（昭和56年5月31日以前）

• 耐震基準を満たしていない

• 相続から3年以内の売却

などの条件で 最大3000万円控除 が使えます。

尼崎市では昭和築の住宅が多いので利用者が多い制度です。

【第5章】尼崎市で“税金が高くなる”ケースと注意点

税金を抑えるには「損しやすいパターン」を知ることが大切です。

① 短期譲渡（所有5年以内の売却）

税率39％は非常に重い。

できれば長期譲渡に切り替えて売る方が有利。

② 仲介と買取では税金が大きく変わる

買取が悪いわけではありませんが、

売却価格が低いと 利益が減る→控除が無駄になる ケースがあります。

③ 親族へ売ると3000万円控除が使えない

尼崎市では相続・実家売却の相談でよくある注意点。

④ 売却後に住民票を移すと控除が使えない

自宅売却の場合は注意。

⑤ リフォーム代が経費になる可能性

• 耐震工事

• 増築

• 大規模リフォーム

  などは「取得費」に加算でき、税金が安くなります。

【第6章】税金の基礎知識：売却費用で経費になるもの

① 不動産会社の仲介手数料

最大：売却価格 × 3％ ＋ 6万円+税

② 印紙税

売買契約書に貼る印紙。

③ 登記費用・司法書士報酬

抵当権抹消など。

④ 解体費用

空き家特例では特に重要。

⑤ 測量費用

土地売却では必須。

【第7章】相続した家の売却で発生する税金

相続は税務処理が通常より複雑ですが、

ポイントさえ押さえれば損しません。

■相続での重要ポイント

• 取得費は「亡くなった人の購入価格」を引き継ぐ

• 減価償却も引き継ぐ

• 空き家特例が使える可能性が高い

• 相続して3年以内に売る方が有利

【第8章】確定申告は必要か？提出手順と必要書類

不動産を売却して利益が出た場合、

必ず 翌年2月16日〜3月15日 の間に確定申告が必要です。

■必要書類一覧

• 売買契約書

• 登記事項証明書

• 仲介手数料の領収書

• 取得費の資料（購入時の契約書など）

• 源泉徴収票

• 住民票（控除の要件により）

■申告手順

1. 譲渡所得の計算

2. 必要書類の収集

3. 税務署 or e-Taxで提出

4. 還付がある場合は1ヶ月前後で入金

【第9章】尼崎市で不動産の税金相談ができる場所

尼崎市内には以下の税務署があります。

• 尼崎税務署（東七松町）

• 税理士会 西宮支部の無料相談

• 尼崎市役所の市民相談

• 当社の無料相談（不動産 × 税務の初回案内）

税務署は「間違いを正す」場所なので、

節税相談は税理士の方が向いています。

【第10章】尼崎市で不動産売却の税金を最小限にするポイントまとめ

✔ ① まず3000万円控除が使えるかチェック

最も威力がある控除。

✔ ② 空き家特例も使えるか確認

尼崎市は昭和築の住宅が多く対象が広い。

✔ ③ 買取ではなく仲介の方が税金上有利なケースが多い

買取は価格が低く、“控除を使い切れない” ことがある。

✔ ④ 不必要に短期譲渡にならないよう売却時期を調整

税率39％は損が大きい。

✔ ⑤ 取得費の資料（当時の契約書）を探す価値あり

取得費が分かれば税金は軽くなる。

【まとめ】尼崎市の不動産売却は“税金”が成否を左右する

不動産売却は金額が大きいだけに、

税金の知識がそのまま損益に直結します。

「知らなかった…」というだけで

100万円以上損するケースは珍しくありません。

逆に正しく理解すれば、

• 税金ゼロ

• 数十万円の還付

• ライフプランに合わせた最適な売却

• 相続トラブルの防止

といったメリットが得られます。

尼崎市の不動産売却 × 税金のご相談はこちら

尼崎市不動産売却ナビでは、

売主様に寄り添い、

“心がある・ムダはない” を大切にしながら、

• 3000万円控除の判断

• 相続空き家の特例

• 売却タイミングの最適化

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• 尼崎市の相場に基づく価格設定

を 完全無料 でサポートいたします。

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