不動産売買の権利書はいつ渡すか？理由についても解説

不動産の売却手続きを進めるなかで、重要な書類である権利書をいつ、誰に渡すべきなのか分からず、不安を感じていませんか。
権利書はご自身の大切な財産を証明するものであるため、取り扱いにはどうしても慎重になり、紛失や悪用といったトラブルのリスクを心配されるお気持ちはとてもよくわかります。
本記事では、不動産売買において権利書の確認や引渡しが必要となる具体的なタイミングをはじめ、提示が求められる理由やトラブルを未然に防ぐポイントについて解説します。
これから不動産の売却を控えており、安全に取引を進めるための正しい知識や権利書の適切な管理方法を身につけたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売買で権利書を渡す2つのタイミング

不動産売買において権利書の確認や引渡しが必要な場面には、主に2つのタイミングがあります。
まずは、売買契約時と決済時の違いについて解説していきます。

提示が必要な2回の場面

権利書は、正式には登記済証または登記識別情報通知と呼ばれ、不動産の所有者を確認するための重要な書類です。
一般的に確認が必要となるのは売買契約時と決済時の2回ですが、それぞれ権利書を扱う目的や注意点は大きく異なるでしょう。
売買契約では所有者本人であることや書類の存在を確かめ、決済では所有権移転登記の申請に用います。
そのため、契約から決済までの流れをあらかじめ把握し、原本を持参する場面と自宅で適切に保管する期間を整理しておくとより安心です。
なお、決済日に売主が同席できない場合は、司法書士との事前面談で本人確認を受けたうえで、原本を預ける方法が一般的といえます。

売買契約時は確認のみ

売買契約時には、売主が対象不動産の所有者であることを確認するため、権利書の原本を忘れず持参して提示します。
不動産会社などは登記情報と内容を照合し、所有者や書類に問題がないかを確かめることになるでしょう。
ただし、登記識別情報通知は12桁の英数字が重要な情報となるため、番号部分を隠した状態で慎重かつ適切に扱うことが基本です。
また、準備のためにコピーを取る場合も番号部分を除き、確認が終われば原本は基本的に売主へ返却されます。
契約時点では所有権移転が完了していないため、受け取った原本は決済日まで安全な場所に保管し、次回確実に持参できるよう管理しておくことが大切です。

決済時に原本を渡す

決済と物件の引渡しをおこなう際は、所有権移転登記を申請するため、登記済証の場合は原本を担当する司法書士へ渡し、登記識別情報の場合は12桁の情報を提供します。
司法書士は売主本人であることを確認し、印鑑証明書など必要な書類がすべてそろっているかを丁寧に確認するでしょう。
そして、登記申請に問題がないと判断された後、買主から売買代金が送金され、着金確認を経て速やかに登記手続きへ進みます。
登記識別情報通知の場合は、隠されていた12桁の英数字を司法書士へ開示し、申請に利用する仕組みです。
つまり、決済時には買主へ権利書を直接渡すのではなく、登記を担当する司法書士へ登記済証を預けるか、登記識別情報を提供することが基本といえます。

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権利書の提示や引渡しが必要となる理由

前章では権利書が必要なタイミングについて述べましたが、なぜそれほど重要なのでしょうか。
ここでは、権利書が持つ役割や提出が必要な理由について解説します。

真の所有者である証明

権利書は、売主が対象不動産の正当な登記名義人であることを確認する際に、重要な本人確認資料として主に用いられます。
運転免許証などで本人の身元は確認できますが、その方が特定の不動産を所有している事実までは分からないでしょう。
一方、権利書はその不動産について登記名義人となった方へ交付されるため、登記情報との丁寧な照合に役立つでしょう。
そのため、売買契約時には本人確認書類と権利書を組み合わせることで、売主本人であるかをより確実に確認できます。
こうした手続きは第三者によるなりすましを防ぎ、売主と買主の双方がより安心して決済や登記へ進むためにも欠かせない確認といえるでしょう。

移転登記手続きのため

決済時に権利書が必要となる大きな理由は、管轄の法務局へ所有権移転登記を申請し、買主へ権利を確実に移すためです。
不動産登記では、原則として権利を失う売主と権利を得る買主が共同で申請する仕組みとなっています。
その際に、売主の印鑑証明書とともに権利書を提出または情報提供し、本人の意思に基づく申請かを確実に確認するのです。
また、登記済証は書面を利用し、登記識別情報では12桁の英数字を提供することで、それぞれ同じ役割を果たします。
買主は所有権移転登記をすることで取得した所有権を第三者に主張できるため、決済時には確実に必要書類を整えておくことが重要でしょう。

権利関係を明確にする

買主が住宅ローンを利用する場合、権利書は所有権移転と抵当権設定を確実に進めるための重要な確認にも用いられます。
金融機関にとって、買主へ所有権が移り、予定どおり抵当権を設定できることは融資実行の重要な前提となるでしょう。
そのため、司法書士は決済前に権利書や必要書類を確認し、各登記を問題なく申請できる状態かを確かめます。
また、売主側の住宅ローンを完済し、既存の抵当権を抹消する場合にも、必要な登記書類をそろえて手続きを進めることが必要です。
このように、権利書は所有権移転や抵当権に関する手続きと資金移動をつなぎ、取引全体を円滑に進める役割を担っているといえます。

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権利書関連のトラブルを防止する注意点

ここまで権利書の重要性を解説しましたが、実際の取り扱いには十分な注意が必要です。
最後に、権利書の紛失やトラブルを防ぐポイントについて解説していきます。

関係者以外に見せない

権利書は、司法書士や取引を担当する不動産会社など、手続きに必要な関係者以外へ安易には見せないことが大切です。
とくに登記識別情報は、書面自体よりも12桁の英数字が重要となるため、番号を第三者に知られないよう十分に注意しましょう。
そのため、12桁の登記識別情報が写るコピーや写真撮影を避け、目隠しシールや折り込み部分も必要な場面まで不用意に開けず厳重に扱うことが基本です。
また、自宅では権利書と実印を別々の場所で管理し、印鑑証明書などとまとめて保管しない方法も有効でしょう。
必要な確認は信頼できる不動産会社や司法書士の案内に沿い、誰に何を提示するのかをあらかじめ明確にしておくと安心です。

不用意に持ち歩かない

権利書の原本は、売却査定の依頼や最初の相談など、売買手続きの初期段階では通常持参する必要はありません。
所有者の確認には登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などを活用できるため、まず案内された書類を準備するとよいでしょう。
そのため、権利書を持ち出すのは売買契約や決済など、不動産会社や司法書士から明確に指示された場面に限ると安心です。
持参する際は、必要書類を事前に確認し、水濡れや折れを防げるケースへ入れて、移動中も手元から離さず管理しましょう。
使用後は速やかに自宅の安全な場所へ戻し、次に必要となる日まで原本を不用意に持ち歩かないことが紛失防止につながります。

紛失時の代替手続き

権利書を紛失した場合、再発行することはできませんが、代替手続きを利用して売却を進めることは可能です。
代表的な方法には、法務局から届く通知で本人の意思を確認する事前通知制度と、司法書士が作成する本人確認情報があります。
本人確認情報では、司法書士が売主と面談し、公的な本人確認書類などを確認したうえで必要な書類を作成する仕組みです。
そして、不動産取引では決済日に確実な登記申請が求められるため、取引の状況に応じて本人確認情報が選ばれることもあるでしょう。
紛失に気付いた場合は早めに不動産会社や司法書士へ相談し、利用できる方法や必要な準備を確認しておくことが大切です。

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まとめ

不動産売買では、売買契約時に権利書の確認を求められることがあり、決済時には登記済証を司法書士へ預けるか、登記識別情報を提供します。
権利書の提出や登記識別情報の提供を求められる理由は、登記名義人本人による申請であることを確認してなりすましを防ぎ、安全に所有権移転登記を進めるためです。
権利書は関係者以外に見せず不用意な持ち歩きを避けるべきですが、紛失した場合でも代替手続きで売却を進められるため早めに専門家へ相談すると良いでしょう。