不動産売却における確定申告とは？必要書類や確定申告の期間を解説

会社員や公務員など普段、自分で税の申告をすることが少ない方々は、手続きに戸惑うかもしれませんが、確定申告を怠ると脱税とみなされる可能性があるため注意が必要です。
本記事では、不動産を売却した後に必要な確定申告とはなにか、申告に必要な書類や申告期間について解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

確定申告とは？不動産売却時に必要なケース

不動産を売却した際「そもそも確定申告とは何か」「どんなときに申告が必要になるのか」と疑問をお持ちの方も多いでしょう。
確定申告とは、1年間の所得や税額を自分で計算し、税務署に申告する手続きのことを言います。
会社員の方でも、不動産売却で利益（譲渡所得）が生じた場合、確定申告が必要です。
不動産売却における確定申告が必要となるケース、そのおおまかな流れを解説します。

確定申告が必要となるケース

確定申告は、給与所得者であっても必要になるケースがあります。
とくに不動産売却において大きなポイントとなるのが譲渡所得です。
譲渡所得とは、不動産を売却したときの売却価格から、購入時の費用や売却時の諸経費（仲介手数料など）を差し引いて算出される所得のことを指します。
給与所得が中心の方でも、不動産売却で得た譲渡所得がある場合は、原則として確定申告が必要です。
また、不動産を売却した結果、損失が生じることもあります。
たとえば購入時より安い価格で売却した場合などが該当します。
損失が出た場合、一定の要件を満たせば損失を他の所得と相殺（損益通算）できたり、繰り越して翌年以降の税金を軽減したりできる場合もあり、損益通算するには確定申告が必要です。
また、居住用財産を売却した場合に利用できる3,000万円の特別控除など、特例を適用したい方も確定申告が必要となります。

確定申告の流れ

不動産売却後の確定申告は、以下の流れを押さえるとスムーズに進められます。

●必要書類の準備
●譲渡所得や損失を計算する
●税務署へ提出する

譲渡所得は、売却代金から購入代金、仲介手数料、印紙税などの費用を差し引いて計算します。
損失が出た場合は、その金額を正確に把握し、適用できる特例や損失繰り越しの要件を確認しましょう。
書類をそろえたら、申告書を作成し、指定された期限までに税務署へ提出します。
混雑を避けるため、早めの準備がおすすめです。

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不動産売却後の確定申告における必要書類とは？

確定申告に必要な主な書類や準備のポイントは、以下のとおりです。

①基本的な必要書類

不動産売却後の確定申告では、さまざまな書類を税務署に提出します。
最初にそろえておきたい基本的な書類を確認しましょう。
売買契約書（購入時・売却時）
売却物件の購入時と売却時、それぞれの契約書が必要です。
譲渡所得を計算する際に、購入時の金額や売却金額を正確に証明するために欠かせません。
仲介手数料や印紙税などの領収書
売却にかかった経費を正しく計上するために重要です。
確定申告書・譲渡所得の内訳書
不動産売却の所得を申告する際は、一般的に「確定申告書」と「譲渡所得の内訳書」を用意します。
用紙は税務署で入手できますが、国税庁のサイトからダウンロードして自分で印刷することも可能です。

②源泉徴収票やマイナンバーなど、追加で必要になる書類

確定申告では、不動産売却とは直接関係がなくても、給与所得者などの場合に提出を求められる書類があります。
また、申告者の個人情報を確認するために必要なものもあるため、しっかりチェックしましょう。
源泉徴収票（給与所得者の場合）
サラリーマンや公務員など、給与所得がある方は、会社から交付された源泉徴収票を確認するのが基本です。
給与と不動産売却による譲渡所得を合わせて申告し、最終的な納税額や還付額を正しく算出するために必要となります。
マイナンバー（個人番号）が確認できる書類
確定申告書にはマイナンバーの記入欄があります。
あわせて本人確認のため、マイナンバーカードや通知カード、または運転免許証などの本人確認書類の提示・提出が必要です。
その他の特例を利用する場合の証明書
たとえば、マイホームを売却したときに利用できる3,000万円の特別控除や、住宅ローンが残っている場合の特例などを受けるには、住民票やローン残高証明書などの書類が追加で必要になります。
特例ごとに用意すべき書類が異なるため、事前に要件を確認しましょう。

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不動産売却後の確定申告の期間や場所とは？

確定申告の期間や申告場所、所得税と住民税の納税時期の違いは、以下のとおりです。

確定申告の時期

まず、不動産売却による譲渡所得があった年の1月1日から12月31日までが「課税対象期間」となります。
そして、課税対象期間に生じた所得に関しては、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。
たとえば、2025年内に不動産を売却した場合は、2026年の2月16日から3月15日までが申告期間となるイメージです。
なお、3月15日が土日祝にあたる場合は、翌平日までが申告期限となります。
申告期限を過ぎてしまうと、延滞税や加算税などのペナルティが発生する可能性があるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
また、青色申告をしている事業者などは異なる手続きが必要になる場合もあるため、個別の事情に合わせて確認しておきましょう。

申告する場所

不動産売却に伴う確定申告は、通常「住民票のある住所地を管轄する税務署（納税地）」でおこないます。
具体的には、次のような手段が考えられます。
税務署の窓口へ提出
直接税務署に出向き、申告書類を窓口に提出する方法です。
提出前に書類に不備がないか確認してもらうこともできますが、時期によっては混雑するため、長時間待つことも珍しくありません。
郵送で提出
税務署の窓口が混雑するシーズンには、郵送提出という手もあります。
提出時の消印が期限内であれば、期限日ギリギリになっても受付が認められるのがメリットです。
書類の不備に気づいてもらいにくいため、記入漏れや添付書類不足には十分注意しましょう。
e-Tax（電子申告）
インターネットを通じて確定申告ができるサービスです。
マイナンバーカードや対応するカードリーダーなどの準備が必要ですが、24時間いつでも申告がおこなえる利便性が魅力です。
自宅から手続きが完結できるため、混雑や移動の手間を避けたい方におすすめします。
どの提出方法にも一長一短がありますが、忙しい方や遠方で税務署に行くのが難しい方にはe-Taxが有力な選択肢でしょう。

所得税と住民税の納税時期の違い

不動産売却で確定申告をおこなうと、所得税だけでなく住民税の課税額も決まります。
ここで意識しておきたいのが、納税時期の違いです。
所得税の納税
通常、確定申告の提出期限と同じ3月15日（または翌平日）までに納める必要があります。
もし納付が遅れると、延滞税がかかる場合があるため注意が必要です。
住民税の納税
住民税は各市町村が課税する税金のため、納税通知書が届くのは例年6月ごろです。
一括で支払うか、年4回の分割で支払うかを選択できます。
たとえば、不動産売却で譲渡所得が大きかった場合には、翌年の住民税も高くなる可能性があるため、資金繰りや貯蓄計画をしっかり立てておきましょう。

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まとめ

不動産売却で利益が出た場合や損失をほかの所得と損益通算したい場合、特例を適用したい場合は確定申告が必要です。
必要書類は、購入・売却時の売買契約書や諸経費の領収書、申告書、本人確認書類などです。
売却した翌年の2月16日から3月15日までが申告期間となりますので、忘れないように注意しましょう。