住みながら不動産売却する方法とは？住みながら売るメリットや注意点を解説

マイホームの不動産売却を検討しているものの、家に住んだままで売却に取り組むことはできないか、お悩みではありませんか？
空き家状態にして売り出すことが難しい場合などでも、住みながら売る方法を知れば、スムーズに不動産売却に取り組むことは可能です。
そこで今回は、住みながら不動産売却をする方法やメリット、注意点を解説します。

売り先行が効率的！不動産売却を住みながらおこなう方法を解説

マイホームの不動産売却は、必ずしも空き家状態にしてからしか取り組めないわけではありません。
まずは、住みながら不動産売却ができる方法について解説します。

売り先行による不動産売却

不動産売却を検討する際に押さえておきたいことのひとつは、売却手順の順番が「売り先行」か「買い先行」かという点です。
売り先行とは、現在住んでいる旧居を売却したあとに、新居を取得する流れです。
買い先行は、先に新居を取得してから旧居を売却する方法のことを指します。
通常、買い先行では空き家状態にして進めることになり、新居を取得するためには収入や資産に一定のゆとりが必要となります。
一方、売り先行の場合、賃貸物件などの仮住まいに転居して空き家状態で売る方法のほか、現在の家に住みながら売却する方法も選択することが可能です。
住みながら売る場合、内覧時の対応は求められますが、引っ越しや仮住まいにかかる費用や手間は発生しません。
そのため、現在の家に住みながら売り先行で進める不動産売却は、資金と手間の両面で効率の良い選択と言えるでしょう。

リースバック

今の家に住宅ローンの残債がある場合、不動産を売却するためには、売却代金で抵当権を抹消することが条件となります。
一般的な会社員の場合、完済せずに二重ローンを組むことは難しいため、売却代金で完済ができないと、売却自体も困難になります。
また、抵当権が残ったままでは、買主が住宅ローンを利用できないこともあるため、売却には残債の完済が必要です。
このようなケースでも、不動産売却の方法としてリースバックがあります。
リースバックでは、住みながら不動産会社に売却し、その後は賃貸借契約を結んで、家賃を支払いながら住み続けることができます。
買取となるため、仲介による売却と比較すると、リースバックでの売却価格は安くなる傾向があるでしょう。
「まとまった資金が必要だが、住み替えを希望しない」「子どもの受験まで住み続けたいが、売却も検討している」といった場合に適した方法です。

リバースモーゲージ

シニア層が愛着のある家に住みながら、まとまった資金を得たい場合、リバースモーゲージも選択肢のひとつとなります。
リバースモーゲージは、家を担保にして融資を受け、生前は利息の返済をおこない、死亡後に売却代金で元本を返済する仕組みです。
通常、65歳以上を対象とした不動産担保ローンです。
家の担保価値に応じて融資の上限額が設定されることが一般的で、限度額を超えると一括返済が求められる場合があるため、注意するようにしましょう。
リバースモーゲージの融資で受けた資金は、老後の生活資金などの幅広い用途に使用できる点がメリットといえます。

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売却代金を住み替えに！住みながら不動産を売るメリットを解説

売り先行などにより、住みながら不動産売却をするケースには、複数のメリットがあります。
一方で、デメリットもあるため、両方の面を押さえて、不動産売却の進め方を検討することが大切です。

住みながら不動産売却するメリット

売り先行で住みながら不動産を売却するメリットのひとつは、売却で得た資金を住み替え費用に充てられることです。
住みながら不動産売却をする場合、売却が決まってから新居を探すことができます。
自己資金に余裕がない場合でも、不動産売却で得たお金を住宅ローンの完済や新居のための資金に充てやすくなります。
不動産売却では、内覧が重要なステップとなるでしょう。
住みながら売却活動をおこなう場合、生活感があるため、内覧時に見学者が購入後の暮らしをイメージしやすくなることもメリットです。
また、内覧時には、実際に住んでいるからこそ伝えられる物件や周辺環境の魅力を見学者に直接伝えることができる点もメリットといえます。
さらに、家が空き家の状態だと劣化が進みやすく、資産価値が低下する可能性があります。
住みながら売却活動をおこなう場合、日常生活を送りながら自然に換気ができるため、湿気やカビの発生を抑えることが可能です。
住みながら売却を進めることで、家のお手入れがしやすく、大切な資産である不動産の劣化を防ぎやすくなる点が魅力です。

住みながら不動産売却するデメリット

住みながら売却に取り組む場合、内覧が入ると基本的に売主が立ち会うことになります。
購入検討者からの内覧予約は、週末に突然申し込まれることもあるでしょう。
機会損失を防ぐためには、内覧にはできるだけ対応することが理想的ですが、場合によっては、週末などの休日が内覧で埋まってしまうことがデメリットとなります。
さらに、デメリットに関連する要素として、内覧時の生活感にも注意が必要です。
住みながら売却活動をおこなう場合、生活感が実際に暮らしたイメージを喚起させやすい点は利点ですが、印象を下げるような生活感が出てしまう場合には注意が必要です。
室内が片付いていない、狭く見える、汚れが目立つ場所があるなど、内覧に訪れた購入検討者の意欲を損なわないよう、細かい点にも気を付けることが大切になります。

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転居先探しも重要！住みながら不動産売却する注意点を解説

メリットが多い、住みながらの不動産売却ですが、スムーズに売却するには注意点もあります。
最後に、住みながら不動産売却する際の2つの注意点や、対策のポイントを解説します。

好印象を得る内覧ための掃除

家に住みながら売却活動をおこなう場合、内覧希望がいつ入るかは予測できません。
内覧は不動産売却の重要なステップであるため、売却活動中は常に家の中を内覧に対応できる状態に保つ必要があります。
物が散乱していたり、汚れが目立つ状態では、内覧に訪れた方に悪い印象を与える可能性が高いので注意しましょう。
住みながら美しい住空間を維持することが難しい場合でも、最低限の掃除や整理整頓をおこなうことが大切になります。
モデルルームをイメージし、内覧前にしっかりと掃除や整理整頓をすることは、見学者に好印象を与えるために有効です。
とくに、キッチンやお風呂、トイレなどの水回りは内覧でよく見られるため、水回りの頑固な汚れが気になる場合は、ハウスクリーニングの利用を検討するのも良いでしょう。

並行して転居先を探す

住みながら家を売る場合でも、売却が決まったら速やかに転居先を探す必要があります。
転居先が見つかるまでに時間がかかる可能性があるため、売却活動をおこないながら、できるだけ並行して転居先を探すことが望ましいです。
売買契約から引き渡しまでの期間は、転居を考慮して、一般的に3か月から6か月程度で契約するケースが多い傾向にあります。
また、新しい住まいが決まらないまま引き渡しを迎えると、一時的な仮住まいの費用が発生するリスクもあるため、注意が必要です。
可能な限り、ゆとりをもって新居探しに取り組むことが大切です。

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まとめ

不動産売却は、家に住みながら売り先行で売却する方法が、資金や手間の負担が抑えやすく、効率的といえます。
住みながら不動産売却する場合には、内覧の対応で休日が埋まるケースもありますが、売却代金を住み替え費用に充てられることなどがメリットです。
内覧に備えて、清掃や整理整頓をおこなっておくと、住みながらでも購入検討者に好印象を与え、売却につながりやすくなるでしょう。