不動産売却における法人と個人の税金の違いは？節税対策も解説！

不動産を売却するとき、売主が法人か個人かによって、課される税金や計算方法、適用できる特例が大きく異なります。
法人が不動産を売却するときには、会計処理のルールや節税の選択肢が変わってくるため、注意が必要です。
そこで今回は、不動産を売却する予定がある法人の方へ向けて、個人との税金の違い、税金の計算方法、法人ならではの節税対策について解説します。

不動産売却における法人と個人における税金の違い

不動産売却によって利益が出たとき、その利益に対して課税されるのは法人も個人も共通ですが、課税の仕組みや税率が大きく異なる点を押さえておく必要があります。
ここでは、税金面での主な違いを解説します。

違い①個人の不動産売却のケース

個人が所有する不動産を売却したときには、売却益（譲渡所得）に対して所得税および住民税が課されます。
売却益とは「売却価格－（取得費+譲渡費用）」で算出される利益部分のことです。
譲渡所得は、所有期間によって以下のように適用される税率が異なります。

●短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
●長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%

また、自宅の売却であれば「3,000万円の特別控除」などの特例が利用できる可能性があります。
なお、売主が課税事業者である場合、不動産を売却するときに、建物部分には消費税が課されますが、土地部分は非課税です。
一方、売主が個人であれば、課税事業者ではないため、建物部分にも消費税は課されません。

違い②法人の不動産売却のケース

一方で、法人が不動産を売却したときに得られる売却益は、法人所得として法人税の課税対象になります。
個人のような譲渡所得への課税ではなく、事業所得の一部として取り扱われる点が大きな違いです。
法人税率は、資本金や所得金額によって異なりますが、おおむね以下のとおりです。

●年間所得800万円以下部分：15%（中小法人のとき）
●年間所得800万円超部分：23.2%

地方法人税や法人住民税、事業税なども加味され、実効税率は30％前後になるケースが一般的です。
また、個人間売買では、建物部分に消費税は課されないのに対して、売主が法人となるときには建物にも消費税が課されます。

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不動産売却にかかる法人の税金の計算方法

法人として不動産を売却するにあたり、どのように利益や納税額を計算したら良いのかがわからない方も多いでしょう。
ここでは、法人が不動産を売却するときに課される税金の計算方法を、種類別に解説します。

法人の不動産売却にかかる税金

法人が不動産を売却したときに課される税金は、法人税・法人住民税・法人事業税・印紙税・消費税です。
法人の不動産売却では、すべての収益を合算して、納税額を納めることがポイントです。

法人税

自社で所有している不動産を法人として売却したときに課される法人税は「所得（益金－損金）×法人税率－控除金額」の計算式で算出します。
法人として売却した不動産は、法人の事業所得として扱われます。
事業所得は事業ごとに損益を通算できるため、合算して赤字になったら法人税を支払わずに済む点がポイントです。

法人住民税

法人住民税は、事業所所在地を管轄する自治体に納める税金であり「法人税割＋均等割」で計算できます。
法人税割は「法人税額×税率」、均等割は法人の資本金や従業員の数などを参考に決められます。
先の法人税とは異なり、事業所得が赤字になっても、法人住民税は納めなければなりません。

法人事業税

法人事業税とは、事業収益が生じたときに自治体へ納める税金で、計算方法は「所得×法人事業税率」です。
法人税と同様に、ほかの事業で生じた赤字を収益に含められます。
税率は自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

印紙税

印紙税は、売買契約書をはじめとする課税文書に課される税金であり、契約書に記載されている金額によって、納付額が大きく異なります。
たとえば、法人として不動産を3,000万円で売却したときには、売買契約書に1万円分の収入印紙を張りつけて納めます。

消費税

法人の不動産売却では、建物部分にのみ消費税が課されます。
たとえば、売り出し価格が土地で2,000万円、建物で1,000万円のときには、建物部分に10％の消費税を上乗せした合計3,100万円で売却する形です。
また、不動産会社に売却の仲介を依頼して成約にいたったときには、仲介手数料を支払う必要があり、これにも消費税が課されます。
なお、法人が取引相手から受け取った消費税は手元には入らず、国に納める必要があります。

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不動産売却で法人ができる節税対策

法人で不動産を売却するときには、個人にはない独自の節税手段を活用できます。
ここでは、代表的な節税対策について見ていきましょう。

節税対策①不動産売却で得た利益をほかに回す

法人ならではの節税手法のひとつが、利益の分散です。
法人税の税率は原則として23.2％ですが、中小法人で各事業年度のうち800万円以下の所得については、15％に軽減されます。
法人はすべての事業で発生した利益から損金を差し引けるため、不動産売却で得た利益をほかの所得に分散すると、低い税率の適用が可能です。
たとえば、不動産売却で得た利益の一部を役員の退職金として支払うと、法人としての利益が減少して税負担が軽減されます。
不動産以外にも、事業用の設備や社用車などを決算期前に購入し、減価償却費を計上して利益を圧縮する方法も有効です。
また、不動産管理業務に必要な修繕費用や設備投資を計画的におこなえば、経費として計上できるため、節税につながります。

節税対策②売却時期を調整する

法人税は、原則として1年間の利益をもとに計算されるため、不動産売却によって一時的に利益が増えたときには、法人全体の課税所得も大きくなります。
このようなケースでは、決算期前後で売却時期を調整すると、税負担を抑えることが可能です。
たとえば、本業による利益が多く発生した事業年度ではなく、利益が赤字となった事業年度に不動産を売却すると、損益通算によって税負担を抑えられる可能性があります。

節税対策③特別控除を使う

法人が不動産を売却するときにも、税金の特別控除を適用することが可能です。
たとえば、公共事業のために不動産を売却したときには、最大で5,000万円の控除を受けることが可能です（収容換地等の場合の所得の特別控除）。
さらに、土地の区画整理事業などのために土地を売却したときには、最大で2,000万円の控除を受けられます（特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除）。
ただし、税金の特例を受けるには、一定の要件を満たさなければなりません。
税金を少しでも抑えたいのなら、不動産を売却する前に、要件を満たしているかどうかを確認しておきましょう。

節税対策④新たな不動産を購入する

不動産の売却益を元手とし、新たな不動産を購入するのもひとつの手です。
購入した不動産は、価値の減少分を毎年経費として計上できるため、結果的に利益の圧縮につながって節税効果を得られます。
節税効果を高めたいなら、耐用年数の短い木造や軽量鉄骨造の不動産を購入するのがおすすめです。

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まとめ

法人が不動産を売却するときは、個人とは異なる会計・税務のルールにしたがって、対応する必要があります。
法人が不動産を売却するときに発生する税金には、法人税など5種類ありますが、各事業で得た損益を合算して計算する点を押さえておきましょう。
少しでも税金を抑えたいときには、利益を分散するなど、損益通算の仕組みを有効に活用することがポイントです。