不動産売却でおこなう減価償却とは？計算方法や注意点も解説！

不動産売却にあたっては、建物や土地を売り出す手続きとあわせ、減価償却が適宜おこなわれています。
しかし、減価償却とは一般的に聞き慣れない用語であり、具体的に何をすることなのかわかりにくいところでしょう。
そこで今回は、不動産売却でおこなう減価償却とは何かにくわえ、関連する計算方法や注意点も解説します。

減価償却とは？不動産売却にあたっての基本

減価償却の手続きでは、減価償却費を売主が自分で調べることになります。
減価償却や減価償却費とは何かについて、押さえたい基本は以下のとおりです。

基本のポイント

減価償却とは、売却した建物の価値を、経過年数に応じた適正値へと調整する手続きです。
減価償却の狙いは、これまでに生じた経年劣化分を反映することです。
建物は経年劣化があり、まだ問題なく使えるとしても、価値は年々下がっていきます。
完成から時間が経っている建物において、元の価値をそのまま適用すると、経年劣化分が反映されません。
それでは、建物の現状に比べて高い価値になってしまうため、減価償却によって適正値へと調整します。
このときに調べる「減価償却費」とは、経年劣化によって失われた価値を金額で表したものです。
減価償却費を元の価値から差し引けば、経年劣化分が反映され、建物の価値が現時点での適正値になる仕組みです。

減価償却をおこなう場面

減価償却は、不動産売却で適宜おこなう手続きですが、事業者の会計処理でも見られます。
会計処理上の減価償却とは、事業用の建物や機械、自動車などで1年あたりに減少した価値を調べ、経費として計上する手続きです。
一方の不動産売却では、自宅の売却で必要になります。
減価償却に事業者がおこなうイメージを持っていると、自宅の売却後に対応を忘れかねないため、注意が必要です。

不動産売却での必要性

不動産売却における減価償却は、税金に関係する手続きです。
買主との取引により売却益を得たら、譲渡所得税が課せられます。
引き渡しまで終えて売却益を調べるとき、減価償却を適宜おこないます。
なお、減価償却が必要なのは、建物だけです。
土地には建物のような経年劣化がなく、購入からの経過年数だけで価値が下がりません。
そのため、土地は購入時点の価値をそのまま適用して問題はなく、建物のほうでだけ減価償却をおこないます。

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不動産売却での減価償却費に関する計算方法

不動産売却後の減価償却費は、売主が自分で計算する仕組みです。
事前に確認したい計算方法は、以下のとおりです。

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の2種類があるものの、現在では定額法のほうが一般的です。
定額法とは、対象の不動産の価値を耐用年数で割り、1年あたりの価値を毎年償却していく方法にあたります。
具体的な計算式は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物価格×0.9×償却率×経過年数
それぞれの金額や数値を調べれば、自分のケースでの減価償却費がわかります。

建物価格

建物価格とは、不動産の購入当時につけられていた建物分の価格です。
購入当時に土地の代金をまとめて支払ったときは、建物分だけの価格を調べましょう。
土地分を含んだ価格では、減価償却費を正しく計算できないため、注意が必要です。

償却率

償却率とは、1年ごとに失われる価値の割合を示すものです。
具体的な数値は、建物の耐用年数によって決まります。
建物の耐用年数は用途や構造で異なるため、一概にはいえません。
売却した建物が自宅として使っていたものであり、非事業用資産にあたるケースを考えてみましょう。
建物の構造が鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のとき、耐用年数は70年で、償却率は0.015です。
一方、木造や合成樹脂造では、耐用年数が33年で、償却率は0.031となります。
軽量鉄骨造は、骨格材の肉厚によって耐用年数や償却率が変わるため、注意が必要です。
このように、売却した建物の用途や構造に応じて、規定の償却率を適用しましょう。

経過年数

減価償却費の計算に用いる経過年数とは、不動産の購入から売却までの年数のことです。
建物の耐用年数や築年数とは異なるため、混同しないように注意が必要です。
経過年数の端数に関して、6か月以上は切り上げて1年と扱って構いません。
一方、6か月未満は切り捨てとなり、経過年数には含めません。

売却益を計算する方法

先述のとおり、減価償却費は売却益を調べるときに、適宜計算する金額です。
不動産の売却益は、以下の式で計算します。
不動産の売却益＝売却価格－譲渡費用－取得費
売却した不動産に建物があれば、取得費を調べるうえで、減価償却費を計算しなくてはなりません。
減価償却費を含め、必要な金額を調べて上記の式に当てはめれば、売却益がわかります。
もし売却益が出ていれば、譲渡所得税がかかるため、確定申告が必要です。
一方、計算結果がゼロかマイナスになれば、売却益は出ていないため、確定申告はしなくて構いません。

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不動産売却での減価償却費に関する注意点

不動産売却での減価償却費に関しては、注意点がいくつかあります。
事前に押さえたい主な注意点は、以下のとおりです。

概算取得費

減価償却費の計算には、建物価格が必要です。
金額が不明だと、そのほかの数値がわかっても、減価償却費は計算できません。
そのままでは不動産全体の取得費を確定できず、売却益や譲渡所得税の有無を判断できなくなってしまいます。
このときの対処法のひとつは、概算取得費を用いることです。
取得費に関しては、不動産の売却価格の5％を概算取得費とすることが認められています。
この点から、減価償却費を計算できないなかでも、売却益や譲渡所得税の有無は判断できます。
正確な取得費の計算が難しそうなら、概算取得費を使用しましょう。
なお、実際にかかっている取得費が売却価格の5％より高いときは、概算取得費を用いると損です。
売却益が本来の金額より高くなり、税金を余分に課せられる形になってしまいます。
取得に高額な費用がかかっている不動産では、概算取得費を用いても問題ないか、少し注意しておきましょう。
また、実際の取得費が売却価格の5％より低いときは、概算取得費を用いたほうがお得です。
正確な取得費が判明しているケースでも、概算取得費は使用可能です。
そのため、取得費の金額によっては、概算取得費の使用を検討しましょう。

譲渡損失が出たときの対応

減価償却費などの計算により、売買で損失が出ていたと判明したら、確定申告は不要です。
しかし、確定申告をおこなうと、給与などによる所得を損失で相殺し、節税できることがあります。
損失が出たときの確定申告は義務ではないとはいえ、節税が期待できるなら、おこなったほうがお得です。
確定申告のタイミングは、不動産売却をおこなった年の翌年です。
相殺が認められたとき、控除しきれなかった損失があれば、3年間にわたって繰り越せます。
節税に有利なので、売買で損失が出たときは、状況に応じて確定申告を検討しましょう。
なお、損失でほかの所得を相殺するには、一定の要件があります。
要件を満たさないと、相殺が認められない点には注意が必要です。

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まとめ

不動産売却でおこなう減価償却とは、建物の価値に経年劣化分を反映する手続きであり、元の価値から差し引く金額を減価償却費と呼びます。
減価償却費は「建物価格×0.9×償却率×経過年数」で調べられ、計算結果をふまえて売却益が出ているとわかったら、確定申告が必要です。
注意点は、建物の購入価格が不明なら概算取得費を使えたり、売買で損失が出たときは確定申告によって節税できたりすることです。