不動産売却後の確定申告は不要？忘れたときの対処法・特例も解説

不動産売却と切っても切れない関係にあるのが確定申告です。
問題なく不動産売却を終えるには、確定申告が不要かどうかや、忘れたときのリスクなど、基本的な内容を確認しておくことが大切です。
今回は不動産売却後に確定申告が不要か確認する方法と忘れたときに想定されるリスクを、不動産売却時に適用される特例と併せて解説します。

不動産売却後に確定申告が不要か確認する方法

確定申告は所得を確定させ、所得税と住民税の納付額を決めるために必要な手続きです。
不動産を売却すると確定申告が必要になるか、それとも不要になるかを確認するには「課税譲渡所得の有無」を調べる必要があります。

課税譲渡所得の確認方法

そもそも不動産売却における課税譲渡所得とは、不動産を売却して得た金額（譲渡価額）のうち利益を指す言葉で、以下の計算式で求められます。
課税譲渡所得 ＝ 不動産の売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
取得費は不動産の購入価格を指し、土地は購入価格そのまま、建物は購入価格を減価償却したあとの金額が代入されます。
譲渡費用には売却活動を依頼した不動産会社への仲介手数料など、不動産を売却するために支払った費用が含まれます。
確定申告が不要か確認するためには、不動産を売却して得た金額ではなく、売却価格から必要経費を差し引く必要がある点が重要なポイントです。

不動産売却後に確定申告が必要なケース

確定申告が必要なケースは、課税譲渡所得が0円を超えた、つまり不動産売却によって所得が発生した方が対象です。
ここで2,200万円で不動産を売却したケースを例に挙げて考えてみましょう。
このとき取得費が1,700万円、譲渡費用が250万円と仮定すると、課税譲渡所得の計算結果は以下のとおりです。
2,200万円 － 1,700万円 － 250万円 ＝ 250万円
課税譲渡所得が250万円になることが確認できたため、このケースでは確定申告の必要性が生じます。
確定申告は原則として、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの約1か月間に税務署へ申告しなければならないことに注意が必要です。

不動産売却後に確定申告が不要なケース

不動産を売却した結果、課税譲渡所得が0円以下になると確認できたケースは、売却翌年の確定申告手続きが不要です。
たとえば、2,000万円で売却した不動産を取得当時に2,500万円で購入していれば、課税譲渡所得はマイナスになり、不動産売却における確定申告は必要ありません。
ただし、不動産を売却して課税譲渡所得がマイナスになるなど、ケースによっては確定申告をおこなうと特例の適用対象になります。
確認の結果、確定申告が不要と判断できたとしても、確定申告は忘れずにおこなったほうが良いでしょう。

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不動産売却後の確定申告を忘れた・不要と判断するリスクと対処法

不動産売却における確定申告の手続きは翌年になるため、期間内の申告を忘れることがあります。
また確定申告の必要性を確認し、誤って不要と判断して申告しないケースもあるでしょう。
しかし確定申告を忘れる、もしくは不要と判断して申告せずにいると、想定外の問題に直面するおそれがあります。

確定申告を忘れた・不要と判断したら「お尋ね」が来る

確定申告を期限内に手続きし忘れた方には、税務署から確定申告をしなかった理由を問い合わせる書類として「お尋ね」が届きます。
お尋ねは、確定申告は不要と判断し、手続きを見送った方にも届くことがある書類です。
税務署は登記情報の閲覧を通じて不動産売却がおこなわれた事実を確認できるため、課税譲渡所得が発生した疑いがある方を対象にお尋ねを送るとされています。
お尋ねには売却価格や不動産の取得にかかった費用などを記載する部分がありますが、確定申告が不要な方は必要事項を記入して返送するだけで問題ありません。
一方で不動産売却後に確定申告を忘れた方は、お尋ねを受け取り次第、管轄先の税務署で期限後申告する必要があります。

確定申告を忘れた・誤って不要と判断したときのペナルティ

確定申告が必要にもかかわらず手続きを忘れた、あるいは誤って不要と判断した方は無申告者となり「無申告加算税」と「延滞税」の納付義務が追加で課されます。
無申告加算税は期限内に確定申告し忘れたことへの罰則で、納税額が50万円以下のケースでは納税額の15％、50万円を超えると納税額の20％を納付しなければなりません。
延滞税も、期限内に確定申告を済ませなかったことへの罰則であり、申告のタイミングが遅れるほど納税額が増える仕組みです。
ただし、期限から1か月以内に自主申告し、なおかつ期限内に申告を済ませる意思があったと判断されれば、無申告加算税も延滞税も納付は不要です。
お尋ねが届いたら速やかに対応し、期限内の手続きを忘れた方は早急に確定申告をおこないましょう。
なお、必要にもかかわらず故意に確定申告をおこなわなかったときは、銀行融資が受けられない可能性が高くなります。
事業目的で銀行融資を受けるには決算書を提出しなければならず、融資を受けたあとも翌年度の決算書の提出を求められることがあります。
確定申告では決算書を作成しますが、無申告のケースでは決算書が手元にないため、融資を受けられなくなるのです。

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不動産売却後に確定申告をすると適用される特例制度

不動産売却後に確定申告をすると、一定条件を満たしたケースに限り特例が適用され、課税譲渡所得から一定額が差し引かれて納税額が減少します。

マイホーム売却における3,000万円特別控除

マイホーム売却における3,000万円特別控除は、不動産を売却して生じた課税譲渡所得のうち、最高3,000万円まで非課税になる制度です。
正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」で、売却価格から経費を差し引いた金額が3,000万円以下であれば課税されないことを意味します。
「マイホームを売却する」「敷地と借地権も併せて売却する」「売主と買主が血縁関係などにない」などの条件を満たせば活用できるため、適用対象かどうか忘れずに確認しましょう。

軽減税率の特例

軽減税率の特例は、課税譲渡所得がプラスになるケースを対象に、所得税と住民税の割合を軽減する制度です。
正式名称を「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」と言い、3,000万円特別控除を適用したあとに残ったプラスの課税譲渡所得が対象です。
なお、不動産がマイホームであり、なおかつ所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えていなければ、軽減税率の特例は適用されません。

譲渡損失の損益通算および繰越控除

課税譲渡所得がマイナスになるケースでは不動産売却後の確定申告は不要ですが、申告すれば損益通算が可能になり、節税につながります。
損益通算は、不動産売却などによる損失を、他の所得から差し引く方法で、不動産を1億円以下で売却することなどが条件に含まれます。
また損益通算して余った損失は翌年から3年にわたり繰越でき、給与所得や事業所得などから損失分を差し引ける「譲渡損失の繰越控除」が適用可能です。
会社員など給与所得者のうち、損益通算などにより納める所得税額が少なくなれば、納付額のうち一定額が還付金として戻る仕組みです。

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まとめ

不動産売却後の確定申告が不要か確認するときは、課税譲渡所得を計算しましょう。
ペナルティを回避するためにも、申告し忘れたときや誤って不要と判断したときは速やかに申告することが大切です。
特例の適用を希望する方は、たとえ確定申告が不要だとしても忘れずに申告しましょう。