不動産売却でかかる仲介手数料とは？計算方法や安さで選ぶリスクを解説！

不動産を売却するときには、不動産会社に依頼して買主を探してもらう形が一般的です。
不動産会社を通じて見つけた買主に不動産を売却するときには、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がありますが、どのような費用なのかがよくわからない方もいるでしょう。
そこで今回は、不動産売却時に発生する仲介手数料の概要や計算方法、仲介手数料の安さで不動産会社を選ぶリスクについて解説します。

不動産売却時に発生する仲介手数料とはどのような費用か？

まずは、不動産売却における仲介手数料の定義や法的な上限、支払うタイミングについて見ていきましょう。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社に不動産売却の仲介を依頼し、売買契約が無事に成立したときに不動産会社へ支払う費用のことです。
仲介手数料の特徴として、成功報酬型であることが挙げられます。
つまり、不動産会社に不動産の売却を依頼しても、売買契約が成立しなければ支払い義務は発生しません。
この仕組みにより、不動産会社は成約に向けて積極的に販売活動をおこなってくれるため、売主にとっても低リスクで不動産を売却できるようになります。

仲介手数料の上限は法律で定められている

不動産売却における仲介手数料には、宅地建物取引業法によって上限金額が定められています。
そのため、どの不動産会社を利用しても、上限金額以上の高額請求がされることはありません。
不動産売却における仲介手数料の上限金額は、以下のとおりです。

●売買代金が200万円以下の部分：売却価格×5%
●売買代金が200万円超～400万円以下の部分：売却価格×4%
●売買代金が400万円超の部分：売却価格×3%

この上限金額に加えて、消費税が加算されます。

仲介手数料を不動産会社へ支払うタイミング

仲介手数料の支払い時期は、不動産会社との取り決めにより異なりますが、通常は以下の2回に分けて支払うケースが多い傾向です。

●売買契約締結時に半額
●引き渡し・決済時に残りの半額

売買が成立するまで手数料は一切発生しないため、成約にいたるまでの広告費や案内費などを事前請求されることは、原則としてありません。

不動産会社によって仲介手数料が異なる

法律で定められているのは、あくまでも上限金額です。
下限金額は定められていないため、上限金額内であれば不動産会社が自由に設定できます。
なかには、仲介手数料「無料」「半額」などとアピールしている不動産会社もあるのです。

仲介手数料がかかるケースとかからないケース

仲介手数料がかかるのは、不動産会社を通じて買主と売買契約を交わしたときのみです。
そのため、自分で買主を見つけて不動産を売却したときには、仲介手数料が発生しません。
また、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらうケースでも、仲介手数料は不要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却の必要書類は？各段階で準備すべき書類と取得方法も解説

不動産売却時の仲介手数料の計算方法

不動産売却時に手元に残る金額を把握したいなら、どのくらいの仲介手数料がかかるのかを事前に計算しておきましょう。
ここでは、不動産売却時にかかる仲介手数料を計算する方法について解説します。

仲介手数料の計算方法

不動産売却時にかかる仲介手数料の上限金額は、前述のように売買価格を3つの区分に分けて、ひとつずつ計算して求める必要があります。
しかし、これでは手間がかかりすぎるため、売買価格が400万円を超えるときには「売買価格×3%＋6万円+消費税」の速算式を使って計算することが一般的です。
たとえば、不動産の売却価格が3,000万円なら「3,000万円×3％＋6万円＋消費税＝105万6,000円」の仲介手数料を不動産会社へ支払う必要があります。
なお、仲介手数料は不動産の売買価格に応じて異なるため、相場は存在しません。

800万円以下の不動産を売却したときの仲介手数料の計算方法

法改正により、800万円以下の不動産を売却したときには、仲介手数料の上限金額が引き上げられました。
仲介手数料が引き上げられた背景には、空き家の流通を促進したい国の狙いがあります。
不動産を売却するにあたって、不動産会社が受け取れる費用は仲介手数料のみです。
ただし、不動産の売買価格があまりにも安いと、受け取れる仲介手数料が少なくなって赤字に陥りかねません。
ケースによっては、不動産会社が初めから不動産の売却依頼を断ることも考えられます。
そこで、不動産会社が得られる仲介手数料の上限金額を引き上げることにより、不動産会社の積極的な販売活動を促そうとしたわけです。
たとえば、不動産の売却価格が400万円だったとき、従来の不動産会社は「400万円×3％＋6万円＋消費税＝19万8,000円」の仲介手数料しか受け取れませんでした。
しかし法改正により、不動産会社は800万円以下の不動産を売却したときに、33万円まで仲介手数料を受け取れるようになったのです。

▼この記事も読まれています
不動産売却ではどうやって査定するの？相場調べや査定方法についても解説

不動産会社を仲介手数料の安さで選ぶリスク

ケースによっては、仲介手数料が100万円以上を超えることは珍しくありません。
少しでも費用負担を抑えるために、仲介手数料が安い不動産会社に売却活動を依頼したいと考えることもあるでしょう。
しかし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、以下のようなリスクに見舞われるおそれがある点に注意が必要です。

リスク①サポートの質が低い可能性がある

仲介手数料を安く設定している不動産会社だと、広告費や人件費を抑えるためにサポート内容を限定しているケースがあります。
そのような不動産会社に不動産の売却を依頼すると、以下のような問題が起こってしまいかねません。

●積極的に販売活動をおこなってくれない
●チラシの作成など十分な広告活動を展開してくれない
●内見の対応が雑で買主の印象が悪くなる

その結果、なかなか売れずに販売期間が長引いたり、想定よりも安い価格で売却してしまったりするリスクがあります。
そもそも仲介手数料には、不動産売却をスムーズに進めるためのアドバイスやチラシの作成、購入希望者への物件案内、契約手続きのサポートなどが含まれています。
不動産会社は、売買契約が成立したときにしか成功報酬を受け取れません。
そのため、きちんとしたサポートを受けて不動産売却を進めたいなら、適正な仲介手数料を設定している不動産会社を選ぶことがポイントです。

リスク②囲い込みをされる

不動産会社が仲介手数料を安く設定している背景には、両手仲介を前提としている可能性もあります。
両手仲介とは、売主から不動産の売却依頼を受けた不動産会社が自ら買主を見つけ、売主と買主の双方から仲介手数料を得る仕組みです。
両手仲介自体は、法律で禁止されている行為ではありません。
しかし、不動産会社が自社で買主を見つけるために、ほかの不動産会社に「もう売買契約済み」などとうその情報を流して、売却活動を阻害するリスクがあります。
囲い込みをされると不動産の情報が出回らなくなるため、買主が見つかりにくくなるだけでなく、最終的には相場よりも価格を下げて売らざるを得ない事態に陥りかねません。
結果的に損をしてしまう可能性があるため、不動産をスムーズに売却したいのなら、売却相場を把握しつつ信頼のおける不動産会社に仲介を依頼することが重要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却時にかかる税金の種類とは？税額の目安や節税のコツも解説！

まとめ

仲介手数料とは、不動産会社に買主を見つけてもらった対価として発生する成功報酬のことです。
不動産の売却価格が400万円を超えるときには「売買価格×3％＋6万円＋消費税」の計算式で仲介手数料を算出できます。
また、仲介手数料の安さにこだわると売却の失敗につながるリスクがあるため、信頼性や実績など総合的な観点から不動産会社を選ぶことが納得のいく売却への近道です。