売れにくい不動産とは？再建築不可やテラスハウスも解説

所有している家が「売れにくい不動産」に当てはまるのではないかと、売却活動を始める前に不安を感じてはいませんか。
一般的な需要が低いとされる物件でも、売れにくい理由を正しく理解し、適切な対策を講じることで、納得のいく取引を実現することは十分に可能です。
本記事では、売れにくい不動産の主な種類とその背景を整理したうえで、それぞれの状況に応じたスムーズな売却方法について解説します。
これからご自宅の売却を検討されており、少しでも不安を解消して良いスタートを切りたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

売れにくい不動産①再建築不可物件

売却に工夫が必要な不動産について考える際、建築基準法などの法的な制限を受ける物件から、おさえておく必要があります。
まずは、専門的な知識が必要とされる、「再建築不可物件」の基礎知識について解説していきます。

接道義務と再建築の制限

再建築不可物件とは、建物を取り壊したり災害で失われたりした場合に、原則として新たに建て直すことができない土地を指します。
この背景には、緊急車両の通行や避難経路を確保する目的で定められた、建築基準法第43条の接道義務があります。
再建築を可能にするには、どのような条件を満たす必要があるのかを、あらかじめ正しく理解しておくことが重要です。
基本的には、幅4m以上の公道、または指定された私道に接していることが求められます。
あわせて、敷地がその道路に2m以上接していることも条件となります。

ローン利用不可と資産価値

再建築不可物件は住宅ローンの利用に制約が出やすいため、売却時は現金購入を前提とする買主が中心になりやすい傾向があります。
これは金融機関が担保評価をおこなう際、建て替えができない土地では将来の回収リスクを慎重に判断するためです。
その結果、一般的な相場より価格が抑えられるケースが多いものの、活用目的が明確であれば購入の好機とも言えます。
建て替えは難しくても、一定の条件下でリフォームをおこない、住みやすい空間へ改善することは可能です。
私道の承諾やインフラ整備が関わる場合も、事前に手続きを整理しておけば、取引を円滑に進めやすくなります。

買取業者への売却や解決策

早期売却を希望する場合は、再建築不可物件の取り扱いに慣れた買取業者へ相談することが、有効な選択肢となります。
買取業者は自己資金で購入するケースが多く、ローン審査を待つ必要がないため、スピーディーに売却を進めやすい点がメリットです。
一方で、再建築が可能な状態に近づける工夫をおこなうことで、将来的な選択肢を広げることも考えられます。
たとえば、隣地の一部を買い取る、または等価交換をおこない、道路に接する間口を2m以上に広げる方法があります。
さらに、安全上の支障がないと認められる場合の特例である、「43条第2項許可」の取得を目指す方法も。
これらの手続きは専門的な知識を要するため、不動産会社や専門家と連携して進めると良いでしょう。

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売れにくい不動産②テラスハウス

前章では、再建築不可物件が売れにくい理由を述べましたが、建物の構造や権利関係の複雑さが、課題となるケースも少なくありません。
ここでは、壁を共有する「テラスハウス」特有の売却時のポイントと、対処法について解説します。

共有壁による管理のポイント

テラスハウスは隣家と壁を共有する連棟形式のため、外壁や屋根が連続している点が特徴です。
そのため、修繕やメンテナンスをおこなう際には、工事の時期や範囲について隣家との連携が欠かせません。
外壁塗装や雨どい交換では、足場設置が隣地に及ぶ場合もあり、事前の調整が重要となります。
また、外観変更や増改築は構造に影響する可能性があるため、相談や合意を重ねることが円満な関係維持につながります。

合意形成と建て替えの課題

テラスハウスは、建物の一部が隣接住戸とつながっているため、切り離し解体や建て替えをおこなう際には隣家との合意形成が重要な課題となります。
土地は各戸で単独所有しているケースが一般的ですが、切り離した後にむき出しになる「隣家の外壁の補修費用」をどう負担するかなど、共有壁の扱いについて方針を定めておくことが必要です。
合意形成には時間と丁寧な対話が求められますが、整理が進んでいる物件ほど評価されやすい傾向にあります。
また、売却時には、現在の利用状況や管理体制が整っている点を、具体的に伝えることがポイントになります。
これまでの議事録や管理規約を用意し、必要な合意形成の範囲を明確に示すことで、購入検討者の安心感につなげましょう。

リフォームや一括買取

購入検討者の関心を高めるには、リフォームによって動線や断熱性能を改善し、暮らしやすさを具体的に伝えることが効果的です。
共有壁のある物件では、遮音材の追加や設備更新により、住環境の快適性を大きく高められます。
さらに、実施した工事内容を一覧で提示すると、物件の魅力が伝わりやすくなります。
売却時は、仲介会社の集客施策や相場動向を踏まえ、注目が集まりやすいタイミングを選ぶことがポイントです。
手間をかけずに売却したい場合は一括買取も選択肢とし、共有部分の管理状況を丁寧に伝えることで安心感を与えられます。

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売れにくい不動産③賃貸併用住宅

ここまで、テラスハウスの構造上の特性などを解説しましたが、自宅と収益物件という、2つの性質をあわせ持つ物件についてもおさえておきましょう。
最後に、「賃貸併用住宅」の売却時のポイントと、販売手法について解説していきます。

入居者との距離感とプライバシー

賃貸併用住宅は、オーナーの住居と賃貸スペースが同一建物内にあるため、入居者との距離感が気になる方は少なくありません。
一方で、プライバシー確保の工夫を具体的に伝えることで、その不安は十分に軽減できます。
玄関や階段の分離、郵便受けやゴミ置き場の配置など、動線と設備が明確に区分けされている点は大きな安心材料です。
あわせて、生活音に関するルール整備や、管理会社へ運営を委託できる体制も有効なアピールポイントとなります。
入居者対応をプロに任せられる環境が整っていれば、購入後の暮らしを具体的にイメージしやすくなるでしょう。

投資家の方へのアプローチと価格

賃貸併用住宅は居住性と収益性を兼ね備えているため、一般の住宅購入層にくわえ、投資家からも関心を集めやすい物件です。
とくに、投資家目線では家賃収入の安定性や稼働率が重視されるため、過去の実績や契約条件を整理して示すことが重要です。
一方で、居住用として検討する方には、「自宅部分の床面積が建物全体の50%以上であれば、投資用ローンよりも低金利な『住宅ローン』を利用して購入できる」という金融機関のルールが、強力なアピールポイントになります。
賃貸経営が初めての場合も多く、運営の流れを丁寧に説明することで不安を和らげられます。
価格設定では土地建物の価値にくわえ、家賃収入をもとにした収益還元の考え方も、参考にされることがあります。
入居者属性や周辺の賃貸需要などを数字で示せば、価格の妥当性が伝わり、検討をスムーズに進めやすくなるでしょう。

収支試算による提案資料

説得力のある売却を進めるには、将来の収支を見える化した、提案資料を用意することが効果的です。
また、修繕計画として、外壁や屋根、給湯器などの交換時期と概算費用を整理して示すと、安心感が高まります。
そのうえで、家賃収入から管理費や修繕積立金を差し引いた、「実質的な手取り額」のシミュレーションを提示しましょう。
空室リスクや募集条件、賃貸借契約内容、設備一覧を事前に開示することで、物件価値を正しく伝えられます。
最後に、居住部分と賃貸部分を図面やオンライン内覧でわかりやすく示し、住まいと収益の両面をバランスよく伝えます。

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まとめ

接道義務を満たさない再建築不可物件は、隣地の買い取りや特例許可の取得により、建築可能な状態へ近づけることが売却成功のポイントです。
壁を共有するテラスハウスでは、修繕や建て替えに関する隣家との合意形成が重要で、管理規約や履歴の明文化が円滑な売却につながります。
自宅と収益物件の性質を持つ賃貸併用住宅は、生活空間の区分けや将来の収支計画を示すことで、買い手の不安を軽減できるでしょう。