住宅ローン残債があっても不動産は売却できる？抵当権の抹消方法も解説

不動産を売却したくても、住宅ローンの完済前で、あきらめてしまう方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、残債があっても不動産を売却できる可能性があるので、まずはその方法を確認するのがおすすめです。
そこで今回は、抵当権を抹消する方法、住宅ローン残債があっても不動産を売却する方法、注意点を解説します。

不動産売却で知りたい抵当権とは

住宅ローン残債がある状態で不動産を売却したいならば、抵当権について知っておくことが大切です。

抵当権の意味

抵当権とは、お金を借りたにも関わらず、その返済ができなくなった場合に備えて、不動産に設定する担保の権利です。
この抵当権が設定されるのは、住宅ローンでお金を借りて不動産を購入した場合です。
預貯金だけで不動産を購入できれば、住宅ローンでお金を借りる必要がなく、抵当権が設定されることはありません。
しかし、数千万円以上になることがある不動産購入では、頭金として一部を預貯金から捻出し、それ以外の資金確保手段として住宅ローンを利用される方が多くいらっしゃいます。
銀行などの金融機関は、住宅ローンの融資をおこなう場合、契約者に十分な返済能力があるかどうかを審査します。
しかし、数十年にわたる長い返済を続ける住宅ローンにおいて、金融機関は返済滞納などのリスクに備えて、対象となる不動産に抵当権を設定するのです。

抵当権があっても不動産は売却できる？

原則として、抵当権が設定された不動産は、そのままの状態では売却できません。
抵当権が設定されている不動産に対しては、新たな住宅ローンを組めないなどの理由から、買い手が見つからないのが一般的です。
したがって、不動産を売却するならば、住宅ローンを完済したうえで抵当権を抹消してもらう必要があります。
住宅ローンの返済途中で不動産を売却したいならば、預貯金などを利用して完済しなければなりません。
住宅ローンを完済していれば、自由な売却ができるので、不動産売却のためには、住宅ローンを返し終えることを考えましょう。

抵当権を抹消するには？

住宅ローンを完済して抵当権を抹消するには、住宅ローンの繰り上げ返済をおこなうのが一般的です。
金融機関にもよりますが、繰り上げ返済に手数料がかかる場合があります。
住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記申請書とともに、住民票・登記済証・金融機関からの委任状などをそろえて法務局へ申請しましょう。
おおよそ1～2週間で抵当権抹消登記が完了するので、確認した後に不動産売却が可能になります。
ただし、抵当権抹消登記の手続きは複雑であるうえ、法務局への申請は平日の昼間しかできません。
そのため、プロである司法書士に手数料を支払って、手続きを代行してもらうことが実際には多いでしょう。

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住宅ローン残債があっても不動産を売却する方法

住宅ローン残債があっても不動産を売却する方法には、いくつかの種類があります。

方法①売却代金で一括返済する

住宅ローン残債がある不動産を売却したいと考えた場合、不動産の売却代金で住宅ローンを一括返済できれば、抵当権を抹消できます。
ただし、住宅ローンを完済できなければ、抵当権は抹消できないので、不動産の売却代金が住宅ローン残債より多いことが条件です。
住宅ローン残債が売却代金を下回る状態は、アンダーローンとよばれています。
アンダーローンであれば、売却代金の決済とともに抵当権を抹消し、新しいオーナーへ所有権を渡せることから、不動産売却が可能になります。

方法②預貯金などで一括返済する

アンダーローンとは反対に、売却代金より住宅ローン残債のほうが多い状態をオーバーローンとよびます。
オーバーローンである場合は、住宅ローン完済ができず、抵当権抹消と新しいオーナーへの所有権書き換えができません。
このオーバーローンの状態で不動産売却を実現させるには、預貯金などから足りない分を補う必要があります。
不動産の売却を希望されている方のなかで、査定結果で提示された売却価格が住宅ローン残債より低かった場合は、預貯金から一括返済できるかどうかを考えてみましょう。

方法③住み替えローンの利用

オーバーローンで預貯金から残債を一括返済できない場合、住み替えローンを利用できないか検討するのがおすすめです。
住み替えローンとは、現在返済している住宅ローン残債を、住み替え先で借りる新しい住宅ローンとまとめるローン商品です。
ただし、住み替えローンの利用には厳しい審査があるほか、金利が今よりも高くなる可能性があります。

方法④任意売却

アンダーローンで住み替えローンを利用できない場合、任意売却について金融機関に相談するのがおすすめです。
任意売却とは、住宅ローン残債がある状態で抵当権を抹消してもらい、売却することを指します。
通常であれば、金融機関が認めない状態での抵当権抹消ですが、住宅ローンの返済が困難で自宅を競売にかけられるような状況であれば、認められる可能性があります。
競売になった場合、一般的な売却や任意売却より安値での取り引きとなることが多いため、貸したお金をより多く回収できる任意売却を金融機関が許可するかもしれません。

方法⑤リースバック

転勤などの事情で住宅ローン残債がある不動産を売却するのではなく、まとまった資金を確保するために不動産を売却したいならば、リースバックについて考えてみましょう。
リースバックとは、不動産を売却したうえで、同じ家を借りて住み続けることを指します。
不動産を売却したら転居しなければならないと思われるかもしれませんが、リースバックならば住み慣れた家に住み続けられます。
リースバックは、売却の1種であるため、オーバーローンでは認められず、アンダーローンの場合にだけ利用できるのが一般的です。

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住宅ローン残債のある不動産の売却における注意点

住宅ローン残債のある不動産の売却を進めるならば、注意点を押さえておきましょう。

注意点①任意売却で競売を回避する

病気や怪我など、さまざまな事情により収入が減り、借り入れた住宅ローンの返済が困難になると予想される場合、早めに任意売却について金融機関に相談することが注意点です。
住宅ローンの返済が実際にできなくなると、金融機関から催促などが続き、最終的には強制的に不動産を売却して、貸したお金を回収するために競売にかけられてしまいます。
競売は安値での取り引きとなり、多く住宅ローン残債とともに住み慣れたマイホームを追い出されることになります。
任意売却で競売を回避するには、実際に住宅ローンを滞納する前の相談が重要です。

注意点②任意売却には条件がある

任意売却は、住宅ローン完済ができなくても、金融機関に抵当権を外してもらう方法ですが、どのような不動産でも可能となるわけではありません。
任意売却は、連帯保証人の同意や税金など、ほかの料金滞納による差し押さえがないことが条件です。
また、築年数が古すぎる不動産などで価値がないと判断された場合、任意売却が認められないことがあります。

注意点③住宅ローン残債を減らす方法を知る

住宅ローンは、30年以上にわたって返済を続けていくような多額な融資となるため、日頃から住宅ローン残債を減らすよう工夫することが注意点です。
頭金を多く用意するほか、手持ちの資金に余裕が生まれたタイミングでは、少しずつでも繰り上げ返済を心がけましょう。
反対に、収入が減ったなど現在のペースでの返済が難しくなった場合、返済条件を変更できないか金融機関に相談するのがおすすめです。

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まとめ

抵当権とは、住宅ローンの利用時に設定される担保の権利で、抹消するには住宅ローンの完済が必要です。
住宅ローン残債があっても、売却代金での完済・自己資金での完済・任意売却などで売却できる可能性があります。
売却時には、返済を滞納する前に任意売却について、金融機関に相談することなどが注意点です。