住宅ローンが返済不可！対処法・競売までの流れ・任意売却について解説

せっかく住宅ローンを組んで自宅を購入したにもかかわらず返済が難しくなり、どうすれば良いかわからず困っている方はいませんか。
住宅ローンが返済不可になっても、適切に対処すれば解決できる可能性があります。
今回は、返済不可となった住宅ローンの対処法について、競売までの流れや任意売却と併せて解説します。

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法

住宅ローンの返済当初は問題なく返済できたにもかかわらず、途中で返済が難しくなる可能性はゼロではありません。
返済不可となるケースとしては、病気やリストラを含む急なアクシデントによる収入減をはじめ、無理のある返済計画や予想外の出費などが挙げられます。
住宅ローンが返済不可となり滞納すると、自宅が競売の対象となり、所有権を失うおそれがあるため、適切な対処法を用いて危機を乗り切ることが重要です。
まずは住宅ローンが返済不可になったときの対処法を確認しましょう。

対処法1．金融機関に相談する

住宅ローンが返済不可になりそうなら、ローンの借り入れ先である金融機関に条件を変更してもらえないか相談することをおすすめします。
条件変更とは具体的に、住宅ローンの返済期限を一定期間だけ延長してもらうための条件交渉を意味します。
返済期限が緩和されれば、毎月金融機関に支払う住宅ローンの返済額が減り、負担も軽減されるでしょう。
条件の変更は滞納にはあたらず、住宅ローンの返済が難しい理由を明確かつ正直に説明すれば、基本的には金融機関から了承を得られます。
たとえば、病気・ケガによる療養や両親の介護を原因とした一定期間の収入減少などの理由は、金融機関から条件の変更を認めてもらいやすいでしょう。
金融機関から了承を受け、月々の返済額を減らせる期間は条件によって異なりますが、一般的に内容が軽微であるほど変更期間は長くなりやすいです。
なお、条件変更の期間満了をもって月々の返済額は従来どおりになります。
対処法として条件の変更を検討するなら、収入が以前と同額になるタイミングを見極めて、変更期間および住宅ローンの減額幅を決めましょう。

対処法2．家計を見直す

住宅ローンが返済不可になりそうなら、家計を一度チェックし、節約できる部分がないか確認してみてください。
頻繁に外食する方は自炊する回数を増やす、通信費が高ければスマートフォンの料金プランを変更するなど、対処法が見つかる可能性があります。
日常生活において無駄な出費が見つかったら対策を検討するとともに、家計を見直して不足分の住宅ローン返済額を補填できるか調べてみましょう。

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住宅ローンが返済不可になってから競売までの流れ

住宅ローンが返済不可になったとしても、すぐに自宅が競売にかけられることはありません。
住宅ローンを滞納してから一度も返済しなかったケースでは、自宅の競売が開始されるまでの平均期間は約7～8か月です。
1～2か月住宅ローンの返済が遅れた、もしくは2か月に一度の頻度で返済を続けている方は競売開始のタイミングを後ろ倒しにできます。
ただし、返済不可となる期間が約3か月におよぶと次のステップに移行し、金融機関が行動に移すため注意が必要です。

返済不可の状態から競売までの流れと期間

住宅ローンの返済が困難になり一度滞納すると、金融機関から督促の電話がかかってきます。
最初はやわらかな口調ですが、2回目以降は少々厳しい口調に変わることを覚えておきましょう。
住宅ローンを滞納してから3か月ごろになると、ハガキ形式の督促状が自宅に届きます。
返済不可の期間が長くなると、督促状の形式がハガキから封書、あるいは内容証明郵便へと変更されることも頭に入れておきましょう。
さらに、住宅ローンが返済不可となってから約4～5か月が経過すると、金融機関から代位弁済や法的手続きへと移行するなどの旨を記載した予告通知が手元に届きます。
返済不可になってから約6か月後には、期限の利益喪失へと流れが移行し、住宅ローン残債の一括払いを請求されます。
住宅ローンが返済不可である以上、ローン残債の一括請求に応じることも難しいはずであり、住宅ローンを返済しながら自宅に住み続けることはできません。
住宅ローン残債の一括払いを請求されたら、返済期日を過ぎた時点で代位弁済がおこなわれます。
代位弁済とは、住宅ローンを借り入れて自宅を購入した方の代わりに、保証会社が残債を一括返済する手続きです。
代位弁済により保証会社から金融機関に住宅ローン残債の一括払いがおこなわれると、保証会社からローンを組んだ方に対して一括払いの督促が届くようになります。
住宅ローンを組んだ方からすれば、返済する相手が金融機関から保証会社に変更されただけとも言えるでしょう。
なお、返済先が保証会社に変更されたあと、残債の分割払いならびに住宅ローンの組みなおしを提案しても原則了承は得られません。
代位弁済後に一括返済できないときは、保証会社から裁判所へ自宅の競売申し立てがおこなわれます。
申し立てから数週間が経過すると自宅に「競売開始決定通知」が届き、競売開始となります。

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住宅ローンが返済不可となったときに有効な任意売却とは

住宅ローンが返済できないときは自宅の売却を検討する方もいますが、資金面に余裕がないと通常の売却は難しいでしょう。
そこで有効な対処法となるのが任意売却です。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが返済不可となってから3～6か月経過している方を対象に、金融機関から同意を得て不動産を売却する方法です。
不動産の売却によって得られる資金に自己資金を加えても、住宅ローンの残債を一括で返済することが難しい方も、任意売却の対象となります。
住宅ローン残債があると抵当権を解除できず、自宅の売却は不可能ですが、任意売却であれば残債があっても抵当権を解除してもらえるため、買主を探して売却できるのです。

任意売却のメリット

任意売却により自宅を手放すメリットは、競売と比べて高い金額で売りやすい点が挙げられます。
競売にかけられると市場価格の6割、高くても7割ほどの金額しかつきませんが、任意売却なら市場価格とほぼ同額での売却が実現可能です。
自宅を売却して得られる代金の配分割合なども金融機関と相談しながら決められるため、売却代金の一部を引っ越し費用に充てられる可能性もあります。
また、売却代金でも返済しきれない住宅ローン残債は、交渉次第で分割返済も可能です。
競売にはないメリットが複数あるため、前向きに任意売却を検討してみても良いでしょう。

任意売却による対処法を成功させるポイント

任意売却は早い段階から準備を進めることが成功の秘訣です。
任意売却を実行できるのは、競売開始決定通知を受け取ってから入札2日前までに限られており、計画的に手続きを進めなければなりません。
可能であれば、競売開始決定通知を受け取る前から任意売却を検討し、速やかに不動産会社に相談すると良いでしょう。
任意売却は金融機関との交渉をはじめ、多くの手続きがともなうため、知識と経験が豊富な不動産会社を優先的に選ぶことをおすすめします。
任意売却を成功させるためには実績の確認に併せて社員の対応も確認し、信頼のおける不動産会社を選ぶことも重要なポイントです。

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まとめ

住宅ローンが返済不可になりそうなときは、家計を見直すなどの対処法を実行してみてください。
返済が滞ると7～8か月後には競売にかけられるため、遅くとも2か月ごとに返済を継続しましょう。
競売が避けられないと判断したら、可及的速やかに任意売却の準備に入ることをおすすめします。