相続した不動産を売却する流れ！税金や注意点についても解説

突然、不動産を相続することになり、手続きの多さや将来の売却について、何から手をつければよいかお悩みではありませんか。
相続不動産の売却は、専門的な知識も必要となるため、不安を感じるのも無理はありません。
本記事では、相続開始から売却までの手続き、複雑な税金の計算方法、さらに見落としやすい注意点までを解説いたします。
これから相続を控えている方や、すでに相続した不動産の売却をお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

相続不動産売却の手続きと準備の流れ

相続した不動産を売却する手続きには、主に相続人の確定から売却準備までの段階があります。
まずは、相続開始から売却までの流れと、準備について解説していきます。

相続開始後の流れ

相続が始まると、まず被相続人の遺言書の有無を確認します。
遺言書がない場合は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本類を取得し、法的な相続人を確定させましょう。
プラスの財産だけでなく、借入金などマイナスの財産も調査し、財産目録を作成します。
相続財産の全体像が明確になったら、相続人全員で遺産分割協議をおこない、内容を「遺産分割協議書」にまとめます。
協議書が完成したら、不動産の名義を変更するため、法務局で「相続登記」を申請をおこないましょう。
2024年4月1日から相続登記が義務化されているため、怠ると過料が科される可能性があります。

売却時の必要書類

相続登記の申請時には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や住民票の除票など、多くの公的書類が求められます。
相続人全員の戸籍謄本と住民票、印鑑証明書、そして遺産分割協議書も必要書類です。
不動産の固定資産評価証明書も必要で、これは不動産所在地の市区町村役場で取得することができます。
これらの書類を整理した「相続関係説明図」を法務局へ提出すれば、戸籍謄本などの原本を返却してもらうことが可能です。
相続登記が完了すると、法務局から「登記識別情報」という、所有権を証明する大切な書類が発行されます。
この登記識別情報は売却時に必ず必要で、紛失しても再発行はされないため、厳重な管理が求められます。

媒介契約の種類と選び方

相続登記が完了し、売却活動を始める段階になったら、不動産会社に査定を依頼します。
次に不動産会社と「媒介契約」を締結し、正式に販売活動を委託しましょう。
媒介契約には、まず複数の会社に依頼できる「一般媒介契約」があります。
「専任媒介契約」は1社のみで、レインズ登録や2週間に1回以上の業務報告義務があります。
「専属専任媒介契約」も依頼は1社のみで、レインズ登録が5日以内、報告は1週間に1回以上と手厚いサポートが期待できるでしょう。
早く売りたいか、高く売りたいかといった希望に応じて、契約形態を慎重に選択することが重要です。

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相続不動産売却時の税金と控除や特例

前章では、相続不動産売却の流れを述べましたが、売却益が出ると税金が気になりますよね。
ここでは、売却益にかかる税金の計算と、活用できる控除や特例について解説いたします。

譲渡所得税の計算方法

相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として所得税と住民税の課税対象となります。
譲渡所得は、「譲渡価額 − （取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算されます。
「取得費」とは、被相続人がその不動産を購入した時の代金などで、契約書がない場合は売却価格の5%を「概算取得費」として計算することが可能です。
「譲渡費用」には、仲介手数料や印紙代、測量費などが含まれます。
所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」（税率約20%）、5年以下の場合は「短期譲渡所得」（税率約40%）となります。

活用できる節税の特例

相続不動産の売却時には、税負担を軽減できる2つの3,000万円特別控除があり、要件を満たせばどちらか一方を選択して適用できます。
1つ目は「居住用財産の3,000万円特別控除」で、被相続人と同居していた相続人が売却する場合などが対象です。
2つ目は「相続空き家の特例」で、一定の要件を満たせば、相続人が住んでいなくても最大3,000万円を控除できます。
主な要件として、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、相続開始直前に被相続人が1人で居住していたことなどが求められます。
また、相続開始の日から3年を経過する年末までに売却し、売却代金が1億円以下であることも条件です。

税制改正と申告の準備

税制は頻繁に改正されますが、「相続空き家の特例」も要件が緩和されています。
2019年度改正では、被相続人が老人ホームへ入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象となりました。
2023年度改正では、特例の適用期限が2027年12月31日まで延長され、2024年以降は買主がリフォームなどをおこなう契約でも、適用可能となりました。
不動産を売却して、譲渡所得が発生した場合や特例を適用する場合は、翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
申告時には、売買契約書や仲介手数料の領収書、取得費を証明する書類を揃えます。
「相続空き家の特例」を利用する場合は、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要となります。

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相続した不動産売却時の押さえるべき注意点

ここまで、売却の流れや税金を解説しましたが、思わぬトラブルを避けるための注意点もおさえておきましょう。
最後に、相続不動産売却で起こりやすいトラブルと、その回避策について解説していきます。

相続登記義務化のリスク

相続不動産の売却において、2024年4月1日から施行された相続登記の義務化は、重要な法改正となります。
この改正によって、不動産を相続した方は、相続の開始を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。
正当な理由がないにも関わらず登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、不動産を売却するには、登記名義が相続人に変更されていることが前提となります。
売却前には登記事項証明書を取得し、抵当権などが残っていないか確認しましょう。

契約不適合責任への備え

相続不動産の売却では、引き渡し後に発覚した不具合に関する「契約不適合責任」が、深刻なトラブルに発展しやすい点に注意が必要です。
これは、売買契約書に記載のない雨漏りや、シロアリ被害などの重大な欠陥が見つかった場合、売主が買主に対して責任を負う制度です。
このリスクを回避するため、売却前に専門家によるホームインスペクション（建物状況調査）を実施することが、有効な対策となります。
インスペクションで建物の現状を客観的に把握し、その調査結果を買主に開示することで、売却後のトラブルを未然に防ぎましょう。
売主には「告知義務」があり、把握している不具合や過去の事故などは、すべて正確に買主へ伝える必要があります。

遺産分割トラブルの回避

相続不動産の売却は、相続人全員の合意が前提となるため、遺産分割協議がまとまらないことがリスクとなります。
遺産分割協議が完了するまで、不動産は相続人全員の「遺産共有」であり、単独での売却は不可能です。
相続人同士で協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てる方法があります。
調停でも合意に至らない時は「遺産分割審判」へ移行し、裁判官が法的に分割方法を決定します。
相続人全員が協力し、円満な協議を目指すことが大切です。

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まとめ

相続した不動産を売却するには、相続人全員で遺産分割協議をおこない、相続登記を終えてから不動産会社と媒介契約を結びます。
売却益が出た場合も、「相続空き家の特例」などの軽減制度があるため、適用可否を確認しましょう。
売却には相続人全員の合意が必要で、相続登記の義務化や契約不適合責任などに注意して進めることが重要です。