3年以内の空き家の売却はアリ？特別控除についても解説

実家などを相続したものの、誰も住む予定のない空き家の管理や売却のタイミングについて、どうすべきかお困りではありませんか。
空き家をそのまま放置し続けると、固定資産税などの維持費がかさむだけでなく、売却時の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる貴重な特例の適用期限を逃してしまう恐れがあります。
本記事では、空き家を3年以内に売却することがなぜお得といわれているのか、その理由や利用できる特例制度について解説します。
税金で損をすることなく、ご自身が所有する空き家の売却を少しでも有利に進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を3年以内に売却すべきお得な理由

空き家の売却には、主に税金の問題が関わってきます。
まずは、3年以内の売却が推奨される理由について解説します。

譲渡所得税の仕組み

相続した空き家を売って利益が出た場合、その利益は譲渡所得として扱われ、所得税や住民税の課税対象になります。
譲渡所得は、売却代金から取得費や仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて計算するもので、利益の有無を知る基本です。
しかし、古い実家では購入時の契約書が残っていないこともあり、取得費を確認できないケースがあります。
その場合は売却代金の5%を概算取得費とするため、実際の購入額より低く見積もられ、利益が大きく見えやすくなるでしょう。
なお、相続不動産は亡くなった方の所有期間を引き継ぎ、5年超なら税率20.315%、5年以下なら39.63%で計算される点も押さえましょう。

3年以内の期限

空き家を3年以内に売ることが意識されるのは、税負担を軽くできる特例に利用期限があるためです。
特例とは、一定の条件を満たしたときに通常より有利な税金計算を受けられる制度を指し、相続後の売却では重要な判断材料になります。
また、相続開始から一定期間を過ぎると、物件自体が条件を満たしていても使えない制度があります。
特例の有無で手元に残る金額が数百万円単位で変わることもあり、売却後の資金計画にも影響するでしょう。
早めに期限を把握しておけば、片づけや修繕、相続人同士の相談を進めながら、売却活動の段取りを落ち着いて整えられ、納得感のある売却につながります。

利用可能な主な特例

3年以内の売却で検討したい特例には、大きく分けて2つの制度があり、どちらも譲渡所得の負担を抑える助けになります。
1つ目は、納めた相続税の一部を取得費へ上乗せできる、相続税の取得費加算の特例です。
そして2つ目は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける、空き家の3,000万円特別控除となります。
どちらも税負担を抑える助けになりますが、同じ家屋や敷地等については併用できないため、対象となる人や建物、売却時期の条件を確認して選択する必要があります。
そのため、利用を考える際は制度名だけで判断せず、自分の空き家に当てはまるか確認し、必要な書類も早めにそろえ、期限から逆算して動き、必要に応じて専門家にも確認することが大切です。

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相続税の取得費加算の特例の仕組みと要件

前章では、特例の重要性について述べましたが、最初の特例として取得費加算の特例があります。
ここでは、相続税の取得費加算の特例について解説します。

取得費加算の制度概要

相続税の取得費加算の特例は、相続した財産を売却する際、納めた相続税の一部を取得費にくわえられる制度です。
取得費が増えると譲渡所得の計算上で差し引ける金額も増えるため、課税対象の利益を小さくできます。
もともとこの制度は、相続税を納めた財産を売却したときの税負担を調整する目的で設けられた仕組みです。
ただし、加算できるのは売却した不動産に対応する相続税額であり、相続税の全額ではない点に注意しましょう。
そのため、相続税申告書や財産評価の内容を確認し、どの財産にいくら対応するのか、売却前に整理しておくことが大切です。

特例による節税効果

取得費加算の特例を使うと、譲渡所得が減るため、所得税や住民税の負担軽減につながります。
たとえば、取得費に加算できる相続税額が500万円なら、課税対象となる利益を500万円分圧縮できます。
そして、長期譲渡所得の税率20.315%で考えると、約101万円の税額を抑えられる計算になるでしょう。
加算額が大きいほど手元資金に差が出るため、売却前におおよその節税効果を知っておくと、価格設定や資金計画を考えやすくなります。
なお、計算には相続税評価額や課税価格を使うため、市場価格だけを見て判断せず、申告資料と照らし合わせ、売却後の税額イメージまで事前に確認しておきましょう。

適用要件と売却の期限

この特例を受けるには、相続や遺贈によって財産を取得し、その財産について相続税を納めている必要があります。
相続税が発生していない場合は、取得費に加算できる税額もないため、制度の対象にはなりません。
また、売却期限は相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までとされています。
相続税の申告期限は、原則10か月以内なので、実務上は相続開始から3年10か月以内が目安でしょう。
特例を使うには確定申告が必要になるため、計算明細書や相続税申告書の写しを確認し、契約時期に合わせて早めに準備します。
期限直前の手続き漏れを防ぎ、余裕をもって確定申告に備えましょう。

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相続空き家の3,000万円特別控除と注意点

ここまで、取得費加算の特例を解説しましたが、もう一つの大きな特例もおさえておきましょう。
最後に、空き家特例として知られる3,000万円特別控除について解説します。

3,000万円控除の概要

空き家の3,000万円特別控除は、亡くなった方が住んでいた家屋や敷地を相続人が売却する際に使える制度です。
一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができ、税負担を大きく抑えられます。
そのため、取得費がわからず売却益が大きく計算される空き家では、とくに心強い制度といえるでしょう。
また、この特例は古い空き家の流通や活用を促し、相続後の住まいを円滑に引き継ぐ目的もあります。
利用できれば売却後の資金計画にゆとりが生まれやすく、維持費の負担を整理しながら次の暮らしの準備にもつなげやすくなるでしょう

控除適用の主要な要件

この控除を受けるには、家屋が昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であることが必要です。
さらに、一般的なマンションのような区分所有建物登記がされていない点も確認しなければなりません。
居住状況では、相続開始の直前まで亡くなった方以外が住んでいなかったことが条件になります。
ただし、老人ホームなどへ入所していた場合でも、要介護認定など一定の要件を満たせば対象となることがあります。
また、売却代金が1億円以下であることも必須条件であり、共有者がいる場合はその合計額で判断されるため注意しましょう。
なお、令和6年1月1日以降の売却において相続人が3人以上いる場合では、控除額が1人あたり最大2,000万円となります。

期限や条件などの注意点

家屋を残して売却する場合は、引渡し時までに耐震基準を満たす必要があり、更地で渡す方法も選べます。
また、令和6年1月1日以降は、買主が購入後に耐震改修や解体をおこなう場合も一定条件で認められました。
この場合、売却した翌年の2月15日までに工事や取り壊しを完了させる必要があります。
売却期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、取得費加算とは考え方が異なります。
さらに、確定申告だけでなく市区町村の確認書も必要になるため、戸籍謄本などの書類は売却が決まった段階で早めに集めておきましょう。

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まとめ

相続した空き家の売却で利益が出ると税金がかかりますが、期限内に一定の要件を満たせば、特例により税負担を抑えられる可能性があります。
相続税の取得費加算を使うと、納付済み相続税の一部を経費に上乗せでき、譲渡所得の税負担を軽減できます。
空き家の3,000万円特別控除は課税対象を大きく減らせますが、建物要件や期限が細かいため事前準備が大切です。